대전지방법원 2026타경50446. 충남 서산시 읍내동 대영캐슬 3층 301호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김정환으로, 2017년 7월 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 3월 서산중앙새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 삼성생명보험의 가압류를 거쳐 2026년 강제경매가 개시됐습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기와 기존 근저당권, 세무서 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준이 되는 근저당권과 그 이후 등재된 가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 현재 최저매각가가 적정하다고 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 표본이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2024.03.12 접수된 을구 5번 서산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 이 권리 자체가 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.09.15 접수된 삼성생명보험의 가압류와 2026.05.08 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

조사상 임차인 0명. 별도 임차권등기나 승계 대상 임차보증금은 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 임대차관계가 존재하는지는 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다. 소유자의 등기상 주소가 해당 호실로 기재돼 있다는 사실만으로 현재 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다.

삼성생명보험의 갑구 12번 경매개시결정은 갑구 11번 가압류의 본압류로의 이행입니다. 별개 채권자가 새로 추가된 것으로 보아 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 1.54억의 가격 근거가 부족하다

대영캐슬에서 확인된 거래는 2025년 2월, 전용 48.6㎡, 4층, 거래금액 89,000,000원입니다. 반면 이번 경매물건의 대상 면적 표기는 63.34㎡입니다. 면적이 다르기 때문에 해당 거래를 동일면적의 적정 시세로 단정하거나 단순히 금액 차이만으로 물건의 고평가 정도를 확정해서는 안 됩니다.

최저매각가 154,000,000원은 확인된 거래금액 89,000,000원의 173.0%입니다. 다만 이 비율은 면적이 다른 물건 간의 단순 금액 비교입니다. 이를 근거로 대상 물건이 현재 동일면적 시세보다 정확히 73% 비싸다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

단지는 23세대 규모이며, 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 표본 규모와 실제 낙찰 사례를 확인할 수 없는 만큼 이를 근거로 신건 낙찰 가능성이나 향후 유찰 여부를 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

근저당은 채권최고액 52,000,000원 기준, 가압류는 등기상 청구금액 25,810,572원 기준으로 산정한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액·이자·집행비용·조세 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,956,000원을 제외한 뒤 서산중앙새마을금고와 삼성생명보험의 추정 배당액이 충당되고, 소유자에게 73,233,428원이 남는 계산입니다. 삼성생명보험의 가압류와 본압류 이행은 중복 배당하지 않았습니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

제시된 회차별 시나리오에서는 모두 채권자 예상배당액을 충당하며, 매수인의 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 이는 단순 배당 추정으로서 실제 배당 확정액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산중앙호수공원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 제반 차량으로 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 스톤 뿜칠 및 드라이비트 마감이며 샷시창호를 사용합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 동측 도로는 고저차로 진출입이 어렵습니다.
• 토지. 3필 일단의 대체로 사다리형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 698,500원/㎡입니다.
• 규제·건물 상태. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 관련 사항이 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 23세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인된 거래가 한 건이고 대상과 면적도 달라, 실거래 표본만으로 대상 물건의 환금성이나 현재 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일면적 거래 확보. 63.34㎡ 대상 물건과 유사한 면적·층의 최신 실거래 및 인근 도시형생활주택 거래를 확인해야 합니다. 48.6㎡의 단일 거래를 그대로 입찰가격의 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
• 신건 가격 재검토. 현재 최저매각가 154,000,000원은 감정가와 동일합니다. 확인된 가격 자료만으로는 신건 가격 메리트가 검증되지 않으므로 입찰 전 별도의 시세 검증이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락 자체보다 각 회차의 실질 매입비용과 검증된 최신 시세를 비교해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 소유자 주소가 해당 호실에 기재돼 있으나 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 조사를 통해 임대차관계 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·조세. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 당해세 및 추가 배당 요구가 예상배당액에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 삼성생명보험의 신청채권액 28,164,454원과 가압류 청구금액 25,810,572원의 차이를 채권계산서와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 대조해야 합니다. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.23입니다.

맺으며 — “권리 정리는 명확하지만, 가격은 검증이 먼저”

서산 대영캐슬 301호는 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되는 구조이고 조사상 임차인도 확인되지 않아, 예상 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서 핵심은 실제 점유와 추가 임대차관계를 최종 확인하는 것입니다.

반면 가격에 관해서는 보다 신중한 접근이 필요합니다. 최저매각가 154,000,000원은 확인된 거래금액 89,000,000원보다 높지만, 비교 거래의 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 적정 시세를 확정하거나 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 신건 가격의 적정성은 미검증입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 인수액이 없다는 점이 아니라, 실제 동일면적 시세를 확보해 1.54억이라는 입찰 기준가격을 검증하는 데 있습니다.