✅ 인수 0원 ⚠️ 최근시세 대비 119.8% 🏷️ 신건 · 0회 유찰
대전지방법원 2026타경50456. 당진시 신평면 금천리 ‘당진신평LIG리가’ 103동 8층 803호 아파트입니다. 김형진이 2017.05.02. 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 146,400,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 임의경매개시결정의 채권자도 한국주택금융공사입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 162,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 같은 단지의 비교 평형 최근 12개월 실거래 평균은 135,222,500원, 최신 거래는 140,670,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 119.8%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 1642 당진신평엘아이지리가아파트 103동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3·거실·주방·화장실 등 · 18층 건물 중 8층 803호 |
| 소유자 | 김형진 · 2017.05.02. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 105,189,788원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계 자체를 단정할 수는 없습니다. 등기상 과거 국민은행 근저당권과 지에스이피에스주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.05.02. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 해리안산업개발 주식회사·주식회사우리카드·미래에셋캐피탈 주식회사·카카오뱅크의 가압류와 2026.05.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 162,000,000원은 최근 거래대보다 높다
당진신평LIG리가의 비교 평형은 84.997㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 135,222,500원입니다. 최신 거래는 2026.08의 140,670,000원이고, 최근 거래 최저는 120,000,000원, 최고는 147,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 14 | 140,670,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 13 | 131,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 평균 | 84.997㎡ | 12건 | 135,222,500원 |
현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.8%입니다. 최근 거래 최고가 147,000,000원보다도 높고, 최신 거래 140,670,000원보다 높습니다. 따라서 신건 가격을 근거로 ‘시세 대비 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 3. 가압류 · 해리안산업개발 주식회사 | 100,000,000원 | 12,532,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 24,977,284원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 51,409,040원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 31,959,755원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 16,854,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 371,600,589원 중 예상배당은 158,932,000원이며, 미배당은 212,668,589원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천1리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 인근 간선도로로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 8층 803호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 아파트, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 367,800원/㎡입니다.
- 단지. 당진신평LIG리가는 593세대이며 준공일은 2010.03.30입니다. 최근 비교 평형 실거래는 120,000,000원부터 147,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 135,222,500원의 119.8%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 가격으로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 유찰 후 가격을 나눠 비교하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2017.05.02. 우리은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 등기 변동과 경매기록을 원본으로 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.05.02. 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 확인은 별도로 필요합니다.
가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 135,222,500원의 119.8%이고, 최신 거래 140,670,000원과 최근 거래 최고 147,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없다는 장점과 별개로 가격 메리트가 없는 구간입니다. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원이라는 시나리오와 최근 실거래를 함께 놓고 판단하는 것이 핵심입니다.
