대전지방법원 2026타경50499. 당진시 송악읍 신성미소지움2단지 206동 15층 1505호, 전용 84.9835㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태희이고, 2013.11.13 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.03.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 157,920,000원입니다. 이후 신한카드·기술보증기금·농협은행 가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가 145,000,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 137,833,333원의 105.2%입니다. 최신 2026.09 거래는 133,000,000원입니다. 권리 인수가 없으므로 권리 기준 실질취득액 역시 현재 최저가와 같은 145,000,000원이고, 가격 판단 역시 이 금액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 206동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9835㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니 · 15층 |
| 소유자 | 김태희 (2013.11.13 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 114,005,525원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.03.23 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 157,920,000원이고 채무자는 김태희입니다. 이 근저당권은 2025.08.20 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.05.18 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후 설정된 신한카드 34,525,933원, 기술보증기금 95,000,000원, 농협은행 8,621,929원의 가압류도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 105.2%
신성미소지움2단지는 655세대, 2007.04.25 준공 단지입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 84.98㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 137,833,333원입니다. 현재 최저매각가 145,000,000원은 이 평균의 105.2%로, 신건 단계에서는 최근 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 7 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 137,833,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 127,000,000원~155,000,000원이고 최신 거래는 2026.09의 133,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 145,000,000원이므로, 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 157,920,000원 | 142,170,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,525,933원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,621,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,000,000원을 전제로 하면 채권자 총 청구액 296,067,862원 중 142,170,000원이 배당되고, 미배당액은 153,897,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 153,897,862원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 182,491,862원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 205,338,262원 | 0원 |
권리 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되면 매수인의 권리 기준 실질취득액도 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 현재 회차의 문제는 권리 인수가 아니라 최근 시세보다 높은 출발 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산국가산업단지 충남부곡지구 남측 근거리, 송악IC 북측 인근, 송악주민자치복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택이 밀집하고 외곽에는 농경지와 대규모 산업단지가 산재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 송악IC, 북동측 인근에 국도 38호선이 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2007년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트이며, 본건은 206동 15층 1505호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·국가산업단지·가축사육제한구역에 포함되고, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 506,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 655세대 단지이며 동일면적 최근 거래 표본은 12건입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.8회로 나타나므로 경매 환금성을 낙관적으로만 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균 137,833,333원과 최신 거래 133,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 대항력 여부를 추정하지 말고 현황조사 등 원본을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2016.03.23 농협은행 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준권리 자체와 현재 경매신청 채권자의 연결관계를 원본 등기에서 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 기준 채권자 미배당액은 153,897,862원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 배당 부족 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 현재 자료상 확인되지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 위”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.23 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 이야기입니다. 현재 실질취득액 145,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 137,833,333원의 105.2%이고, 최신 거래는 133,000,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 인수 위험보다 가격과 점유관계 확인이 핵심이며, 신건 최저가를 시세 대비 할인 가격으로 평가할 근거는 없습니다.
