부산지방법원 2025타경3112. 송도혜성비치타운 1동 3층 306호, 전용 72.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유상호이며 2013.11.27 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.01.29 수협은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단·신한카드· 신용보증기금·롯데카드·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기상 과거 전세권과 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있어 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3112 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 3층 306호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.95㎡ · 지하1층 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 유상호 (2013.11.27 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 현재 배당계산상 매수인 인수금액도 0원입니다. 말소기준인 수협은행 근저당권 이후 설정된 6건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 박영호의 전세권 80,000,000원은 2011.12.29 말소됐고, 송남새마을금고·국민은행의 과거 근저당권들도 모두 등기상 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 먼저 본다
송도혜성비치타운 전용 72.95㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 147,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 136,500,000원과 최신 거래 153,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -13.3%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 72.95㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 72.95㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 72.95㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 72.95㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.95㎡ | 2건 | 136,500,000원 |
현재 실질취득액 73,990,000원은 최근 12개월 평균의 54.2% 수준입니다. 최신 거래 153,000,000원과 비교해도 상당한 금액 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 놓고 시세 이상인 사례는 아닙니다. 다만 최근 시세가 이전 거래군보다 13.3% 낮아진 하락 추세라는 점 때문에, 147,000,000원의 전체 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 144,000,000원 | 72,258,180원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 87,499,975원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,470,475원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 224,229,174원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 32,173,519원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 17,194,727원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 96,028,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 654,595,915원, 예상 배당액은 72,258,180원이며 미배당액은 582,337,735원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 582,337,735원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 604,135,189원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 619,393,407원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 추가되더라도 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하게 움직입니다. 반대로 매각가가 낮아질수록 수협은행을 포함한 채권자의 미배당액은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도해수욕장 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 3층 306호이며, 사용승인일은 1993.04.28입니다. 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비와 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12~14미터의 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 송도혜성비치타운은 150세대이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 147,000,000원보다 최근 12개월 평균 136,500,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 보고, 최근 추세 -13.3%를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 150세대 단지이며 경매 낙찰률이 20.0%입니다. 낙찰 후 매도 계획이 있다면 거래 속도와 매수층을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태와 내부마감재 등을 직접 확인하지 못했고 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 싼 이유까지 확인해야 한다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2021.01.29 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류 6건은 모두 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 73,990,000원에 낙찰되면 실질취득액도 73,990,000원입니다.
가격 역시 최근 12개월 평균 136,500,000원의 54.2%로 충분히 낮은 구간입니다. 다만 이 물건을 높은 등급으로 단순 분류하기 어려운 이유는 시장 쪽에 있습니다. 최근 거래 추세가 -13.3%이고 단지 경매 낙찰률이 20.0%이며, 이미 평균 유찰 횟수와 같은 2회 유찰 상태입니다. 즉 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 환금성과 하락 추세는 확인이 필요한 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 시세차익을 확정하기보다, 실제 내부 상태와 점유·최근 거래 흐름을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
