부산지방법원 2024타경102760. 장림동 그랑프라자 제지하1층 101호 외 4개호가 일괄매각되고, 감정평가상 부동산 목록 전체를 합해 하나의 장례식장으로 이용 중인 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 입관실·안치실·공조실·사무실·접객실·식당·주방 등을 포함한 장례식장입니다. 단순 주거용 물건처럼 최저가만 비교할 사안이 아니라 대항력 임차인 인수액과 특수 이용상태를 함께 계산해야 합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,385,000,000원입니다. 하지만 박일정의 보증금 30,000,000원이 배당으로 소진되지 않고 매수인에게 넘어가는 구조이므로, 낙찰대금만 놓고 자금계획을 세우면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득비용은 1,385,000,000원 + 30,000,000원 = 1,415,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102760 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림번영로 59, 지하1층 101호 (장림동,그랑프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제지하1층 101호 외 4개호 일괄매각 · 장례식장으로 이용 중 |
| 소유자 | 박준길 |
| 감정가 / 최저가 | 1,385,000,000원 / 1,385,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.10.06 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 791,484,389원 |
| 토지 | 1,217.0㎡ · 공장용지 · 준주거지역 · 공시지가 2,299,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.01 사하구 압류입니다. 박일정은 그보다 앞선 2017.03.28 전입으로 조사되어 대항력이 인정되는 구조입니다. 반면 2023.12.22 부산신용보증재단 가압류, 2024.03.22 임의경매개시결정, 2024.10.10 하재성 근저당권, 2025.03.05 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박일정 | 지하1,2층 | 2017.03.28 | 30,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 30,000,000원 인수 |
② 가격 구조 — 낙찰가보다 실질취득비용이 높다
회차별로 매수인 인수액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 유찰로 낙찰기준가가 내려가더라도 실제 자금부담은 항상 낙찰가보다 30,000,000원 높게 계산해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 1,385,000,000원 | 30,000,000원 | 1,415,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,108,000,000원 | 30,000,000원 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 886,400,000원 | 30,000,000원 | 916,400,000원 | 44,864,000원 |
현재 회차는 1회 유찰로 표시되어 있지만 최저매각가는 여전히 감정가와 같은 1,385,000,000원입니다. 이 가격에서 임차보증금 인수까지 합하면 실질취득비용은 감정가보다 높은 1,415,000,000원이 됩니다. 따라서 최저가 자체를 할인된 취득가격으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,250,000원 |
| 인수 · 임차인 박일정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 하재성 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 448,750,000원 |
현재 가정에서는 배당대상 채권 920,000,000원이 전액 배당되고 448,750,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 박일정의 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제지하1층 101호 외 4개호 전체를 합하여 장례식장으로 이용 중이며, 입관실·안치실·공조실·사무실·접객실·식당·주방 등의 용도로 사용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 1,217.0㎡의 공장용지로, 평지·정방형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 중로 한 면에 접하고 용도지역은 준주거지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층·지상9층 건물이며, 위생 및 급·배수시설, 화재탐지설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 장례식장으로 일괄 이용 중인 특수 상업용 물건이므로, 실제 이용 지속 여부와 향후 매수층을 별도로 검토해야 하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 기준으로 계산. 현재 최저가 1,385,000,000원에 박일정 보증금 30,000,000원을 더한 1,415,000,000원을 기본 자금부담으로 봐야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 박일정은 2017.03.28 전입으로 대항력이 있고, 등기부상 채무자 이름과도 동일합니다. 임대차계약, 점유범위, 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 그랑프라자빌딩관리단 신고액은 76,247,991원입니다. 신고내역과 실제 부담 범위를 관리단 자료와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제지하1층 101호 외 4개호가 하나의 장례식장으로 이용 중이므로 매각목록 전체의 점유·인도 상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 2회 유찰 시 실질취득비용은 1,138,000,000원, 3회 유찰 시 916,400,000원으로 계산됩니다. 낙찰가와 인수액을 분리해 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,385,000,000원이 끝이 아니다”
이 사건의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 박일정은 2017.03.28 전입해 2022.04.01 말소기준보다 빠르고, 보증금 30,000,000원은 우선변제 없이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 봐야 할 금액은 최저가 1,385,000,000원이 아니라 실질취득 1,415,000,000원입니다.
여기에 그랑프라자빌딩관리단의 체납관리비 신고액 76,247,991원, 임차인과 등기부상 채무자의 동일 이름, 그리고 부동산 목록 전체가 하나의 장례식장으로 운영되는 특수 이용상태가 겹쳐 있습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하더라도, 임차보증금 인수·관리비 확인·점유관계 확인이 끝나기 전에는 단순한 권리정리형 물건으로 보기 어렵습니다.
