매력지수 A등급 · 인수 위험 없는 권리안전형이며 최근 시세 대비 70%대 가격 메리트 확보
대항력 임차인 없음·인수 0원 구조에 1회 유찰 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 경쟁력이 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인의 대항력 인수 위험이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 1.10억에서 1회 유찰 후 최저가가 7,700만원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 실거래 1.076억 대비 71.5% 수준으로 가격 메리트가 있는 권리안전형 물건입니다.
감정가 / 최저가
110,000,000원
77,000,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 평균
107,636,363원
동일평형 11건
최저가 ÷ 시세
71.5%
가격 메리트
매수인 인수
0원
대항력 임차인 없음
부산지방법원 2025타경3198. 부산 사상구 덕포동 덕포남영아파트 102동 1008호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 전용면적은 48.39㎡입니다. 소유자는 유강호 씨이고 2018년 매매와 함께 김해농업협동조합 근저당이 설정된 뒤 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2018년 3월 26일 설정된 김해농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 7,700만원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 거래는 9,350만원부터 1억3,500만원까지 형성되어 있으며, 최근 12개월 평균은 1억763만원입니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 충분한 할인 구간입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경3198 (임의경매)
소재지
부산광역시 사상구 덕포동 789 덕포남영아파트 102동 10층1008호
물건종류 / 전용
집합건물(아파트) · 전용 48.39㎡
소유자
유강호
감정가 / 최저가
110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
김해농업협동조합 / 45,086,507원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다
말소기준권리는 을구 3번 김해농업협동조합 근저당권입니다. 을구 4번 추가 근저당권과 갑구 후순위 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자는 김애자 씨이나 전입일이 2018년 3월 26일로 말소기준권리와 동일일자이며 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않았으나 매수인 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
남영아파트 동일면적(48.39㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다.
거래월
층
거래가
2026.04
7
118,000,000원
2026.03
12
95,000,000원
2026.02
11
108,000,000원
2026.02
5
135,000,000원
2025.12
10
110,000,000원
평균
11건
107,636,363원
최근 거래 평균은 1억763만원, 최신 거래는 2026년 4월 1억1800만원입니다. 최저매각가 7,700만원은 최근 평균 대비 71.5%로 낮아 가격 메리트가 있습니다. 감정가 기준으로는 평균 시세와 유사하지만, 1회 유찰이 할인 구간을 만들었습니다.
✅ 가격 관점 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 최저매각가보다 높습니다. 시세 대비 할인폭을 확보한 상태로, 권리 안정성과 가격을 함께 보는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,786,000원
김해농업협동조합 근저당권
36,000,000원
36,000,000원
김해농업협동조합 추가 근저당권
24,000,000원
24,000,000원
소유자 교부
-
15,214,000원
가정 매각가 7,700만원 기준 채권최고액 합계 6,000만원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (7,700만원)
감정가 vs 실거래
최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아 할인 구간입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산광역시 사상구 덕포동 신라중학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 부산도시철도 2호선 덕포역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
건물. 1993년 사용승인된 15층 아파트이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
환금성. 400세대 규모 단지로 최근 거래가 지속되고 있으나 준공 연식은 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하며 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다.
점유 확인. 임차인 김애자 씨는 전입 시점상 대항력 없음으로 판단되나 현장 점유 관계는 확인이 필요합니다.
가격 기준. 최근 12개월 평균 1억763만원, 최신 거래 1억1800만원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
유찰 전략. 현재 최저가 7,700만원은 시세 대비 할인 구간이나 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하고 가격은 내려왔다”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 김해농업협동조합 근저당을 기준으로 권리가 정리되고, 대항력 임차인 인수 위험도 없습니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 7,700만원까지 낮아져 최근 12개월 평균 실거래 대비 70%대 가격 구간에 진입했습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 갖춘 물건으로, 남은 변수는 현장 점유 확인과 입찰 경쟁률입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
부산광역시 사상구 덕포동 789 덕포남영아파트 102동 10층1008호
법원·사건
부산지방법원
부산서부지원·2025타경3198
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·101호 경매법정
물건
덕포남영아파트 102동 10층1008호
철근콘크리트조 / 48.39㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 사상구 덕포동 789 덕포남영아파트 102동 10층1008호
2025-09-25 12:55
① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자의 조모 김애자 세대주로 전입되어 있었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
