서울중앙지방법원 2025타경104590. 서초동 ‘서초교대e편한세상’ 101동 8층 802호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 박철형이고, 말소기준은 2022.03.11 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 우리은행·한국스탠다드차타드은행·박준영·컬쳐랜드의 근저당과 박준영 전세권, 경매개시결정, 서초구 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 이 사건은 아직 유찰되지 않아 감정가 3,461,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 동일 면적군의 최근 12개월 실거래 평균은 3,147,500,000원, 최신 거래는 2026.06 · 3,050,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 24.5% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 110.0%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1686-9 서초교대이편한세상 101동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박철형 |
| 감정가 / 최저가 | 3,461,000,000원 / 3,461,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 서초교대e편한세상 · 435세대 · 2010.05.06 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸형
말소기준은 2022.03.11 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이고, 2025.07.10 변경등기에는 183,600,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 존속하는 근저당권·전세권·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없으며 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 다만 등기부에는 2024.12.02 박준영 명의의 전세권 55,000,000원이 존재합니다. 이 전세권은 말소기준권리보다 뒤에 설정됐고 제공된 판정상 매각으로 소멸하므로, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 110.0%
동일 단지 ‘서초교대e편한세상’의 전용 84.97㎡ 중심 실거래입니다. 전체 12건 평균 2,735,000,000원에는 2024년 거래가 함께 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 4건 평균 3,147,500,000원과 최신 거래 3,050,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 취지에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 3,050,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 3,165,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 3,200,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 3 | 3,175,000,000원 |
| 2025.06 | 84.68㎡ | 2 | 2,650,000,000원 |
| 2025.05 | 84.68㎡ | 11 | 2,850,000,000원 |
| 2025.02 | 84.94㎡ | 12 | 2,710,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 4 | 2,700,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 15 | 2,570,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 2 | 2,430,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 13 | 2,500,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 13 | 1,820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 3,147,500,000원 |
최근 12개월 4건은 3,050,000,000원~3,200,000,000원에 형성됐고 평균은 3,147,500,000원입니다. 현재 최저가 3,461,000,000원은 이 평균의 110.0%입니다. 최근 거래 흐름 자체는 이전 거래군 대비 24.5% 높아졌지만, 그 상승을 반영한 최근 평균보다도 현재 경매 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,010,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 박준영 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 박준영 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 8. 을구 10번 전세권 · 박준영 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 9. 을구 11번 근저당 · 박준영 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 10. 을구 12번 근저당 · 박준영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 11. 을구 13번 근저당 · 박준영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 12. 을구 14번 근저당 · 주식회사컬쳐랜드 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 743,990,000원 |
제공된 배당 시나리오상 채권 총액 2,680,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 743,990,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 2·3호선 교대역 북동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2·3호선 교대역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 8층이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 18,630,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에는 아파트 용도 부지에 대해 2025.10.1.~2026.12.31. 지정기간이 기재돼 있습니다.
- 정비사업. 토지이용계획상 정비구역에 포함되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 본건이 현재 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업과는 무관하다는 서초구 사실조회회신이 기재돼 있습니다.
- 거래 확인. 동일 면적군 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 표본은 4건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 24.5% 높은 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 3,147,500,000원과 최신 거래 3,050,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 110.0%입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 현재 3,461,000,000원, 1회 유찰 시 2,768,800,000원, 2회 유찰 시 2,215,040,000원으로 제시돼 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 등기상 박준영 전세권 55,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각소멸 판정입니다.
- 변경된 근저당 금액 확인. 우리은행 근저당에는 2025.07.10 변경등기가 있으므로 실제 채권액과 배당요구액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비·배당변수. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
- 정비구역과 재건축 회신 구분. 토지이용계획상 정비구역이지만 매각물건명세서에는 현재 재건축사업과 무관하다는 서초구 회신이 있으므로 두 자료를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.11 우리은행 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당·전세권·압류·경매개시결정이 매각소멸 판정이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 가격은 3,461,000,000원으로 최근 12개월 평균 3,147,500,000원의 110.0%입니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 24.5% 높아졌다는 점을 감안해도, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 인수되느냐’보다 최근 시장가격과 현재 회차 가격의 간격입니다.
