서울중앙지방법원 2026타경79. 서울 관악구 신림동 남부순환로 1351에 있는 스카이뷰 3층 302호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 276,000,000원입니다. 소유자는 진주철이고, 경매신청채권자는 전희정으로 청구액은 200,000,000원입니다.

등기부상 근저당권은 없지만 이것이 권리가 깨끗하다는 의미는 아닙니다. 2020.08.07. 주택도시보증공사의 1,162,000,000원 가압류가 말소기준권리이며, 이후 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 임차인 전희정은 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 일반 후순위 압류의 말소 여부와 별도로 임차보증금 인수 가능성을 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 물건의 말소기준은 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,162,000,000원이며, 해당 가압류와 그 이후 등재된 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 전희정의 전입일인 2020.01.22가 말소기준권리 설정일보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 전입 선행에 따른 대항력이 표시되어 있으며, 실제 점유관계와 보증금 및 임차권의 존속 여부를 확인해야 합니다. 후순위 압류가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성

전희정이 경매신청채권자라는 점과 별개로 임차인으로서의 배당순위·배당요구 효력 및 잔여 보증금 존속 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표에 표시된 인수액 0원은 미상인 임차보증금을 반영해 확정한 결과가 아니므로, 실제 매수인 인수액 0원을 보장하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트도 입증되지 않았다

스카이뷰는 총 14세대 규모입니다. 확인된 최근 실거래는 2026년 6월 거래 1건으로, 51.03㎡·4층·267,000,000원입니다. 반면 본건의 시세 조회 대상 면적은 39.18㎡로 서로 다릅니다. 따라서 이 거래는 참고 지표일 뿐 본건과 동일한 면적·조건의 직접 비교 사례가 아닙니다.

최저매각가 276,000,000원은 최근 확인된 거래금액 267,000,000원의 103.4%로, 금액만 비교해도 9,000,000원 높습니다. 다만 비교 사례의 면적이 다르기 때문에 이 수치만으로 개별 호실의 적정가를 확정할 수 없습니다.

또한 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 동일한 거래를 나타냅니다. 이 가격을 독립적인 복수 거래 근거처럼 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 채권액과 집행비용 추정액을 적용한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 전희정의 보증금·확정일자, 국세·지방세의 실제 우선순위가 확정된 배당표는 아닙니다. 실제 배당은 임차권 및 조세채권 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,664,000원은 추정액입니다. 위 시뮬레이션의 채권자 총청구액은 1,362,000,000원, 총 예상배당은 271,336,000원, 미배당액은 1,090,664,000원입니다. 당해세·임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

일반 채권에 대한 기본 배당 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 다만 임차보증금이 확인되지 않았으므로 유찰 시 매수인의 실질취득액이 얼마나 달라지는지는 계산할 수 없습니다. 낙찰가 인하가 반드시 실질취득액 인하로 이어지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림동 시흥IC 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다. 남동측 왕복 7차선 도로 및 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 2017.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기와 주차장이 구비되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 건축선 제한도 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 허가구역 지정 내역이 있으나 기재된 대상 용도에 아파트 등 특정 주택 유형이 명시되어 있습니다. 본건 오피스텔의 실제 허가 적용 여부는 관할기관에서 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 14세대 규모이며 확인된 최근 거래는 면적이 다른 1건입니다. 동일 면적의 거래 근거가 충분하지 않아 적정 매도가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 전희정의 임대차계약서와 보증금 원금을 확인하고 실제 점유관계·확정일자를 대조해야 합니다.
• 대항력·인수금 재산정. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 만큼, 실제 임차권 존속 여부와 예상 배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일인. 전희정 명의의 경매신청채권 200,000,000원과 임대차보증금의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 임차관계의 진위를 단정해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 우선배당 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 비교 보완. 최근 확인된 267,000,000원 거래는 면적이 다릅니다. 본건과 동일하거나 유사한 면적의 거래를 추가 확인하고, 매수인 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 220,800,000원 또는 176,640,000원으로 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유 형태와 인도 가능성을 확인하고 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금 확인이 먼저다”

이 사건의 핵심은 단순한 압류 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 전희정의 보증금이 얼마인지, 그 보증금이 실제로 배당에서 얼마나 회수되는지가 매수인의 실질취득액을 좌우합니다.

경매신청채권자와 임차인이 동일하며 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 일반 후순위 권리의 말소와 별개로 임차관계 및 우선배당 구조를 확정해야 합니다. 현재 확인된 최근 실거래는 본건과 면적이 다르고 최저가보다 낮아, 가격 측면에서도 유리하다는 근거가 충분하지 않습니다.

결론적으로 본건은 인수액 산정과 동일 조건 시세 검증을 마치기 전까지 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 향후 유찰이 발생하더라도 명목상 낙찰가가 아닌, 낙찰가에 실제 승계하는 보증금을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.