서울남부지방법원 2025타경11947. 금천구 독산동 독산로 329에 있는 어반팰리스 제9층 907호로, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 사형택은 2020.05.04. 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 2022.09.20. 서울보증보험주식회사의 가압류 217,130,222원이 현재 남아 있는 최초의 말소기준권리가 됐습니다.
임차인 박찬윤은 2021.12.09. 확정일자를 받고 2022.01.30. 점유를 시작해 2022.02.03. 전입했습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력이 있고, 2024.02.15. 보증금 275,800,000원의 주택임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 통상적인 계산대로라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 이 사건은 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제9층 제907호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 329 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하1층·지상12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 사형택 (2020.05.04. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20. 갑구 5번 서울보증보험주식회사 가압류 217,130,222원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 조건부로 인수 해소
현재 남아 있는 최초의 기준권리는 2022.09.20. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 박찬윤의 전입일은 2022.02.03.으로 기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받지만, 최저가 175,360,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 172,104,960원만 배당되고 103,695,040원이 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬윤 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 · 주거 계약 2021.12.07. 점유 2022.01.30. 전입 2022.02.03. | 275,800,000원 확정 2021.12.09. | 대항력 있음 말소기준 전 전입 | 우선변제 배당요구 2024.02.15. | 실질 인수 0원* HUG는 주택임차권승계인으로 동일 보증금 채권을 승계하며 별도 임차인·보증금으로 합산하지 않음 |
② 가격 판단 — 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 274,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 175,360,000원으로 감정가의 64%입니다. 조건 이행으로 임차인 인수가 실질 0원이 되면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 175,360,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 오피스텔은 공부상 용도와 실제 이용상태가 모두 오피스텔이므로, 아파트 시세를 대신 적용해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 175,360,000원 | 103,695,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 140,288,000원 | 138,276,032원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 112,230,400원 | 165,940,826원 | 0원* |
* 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하지 않은 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건은 매각조건에 따른 포기와 말소가 이뤄질 때만 실질 인수가 0원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차인 박찬윤 보증금(우선변제) | 275,800,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 217,130,222원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되고, 임차인 보증금 중 103,695,040원이 남는 계산입니다. 매각조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근에 위치하며, 독산로변 주변은 오피스텔·다세대주택·나홀로아파트·근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 동측으로 도곡로와 접해 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 구로디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 9층으로, 승강기·개별난방·스프링클러·화재탐지·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 토지·도로. 인접 토지와 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용되며, 동측 중로와 북측 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등이 중첩됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 박찬윤과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박찬윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 동일 보증금 채권의 주택임차권승계인이므로 별도의 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 확인. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 어반팰리스와 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 이용·점유 상태. 공부상 오피스텔이며 임차권등기 상태입니다. 내부 이용상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 인도 일정, 임차권등기 말소 절차를 관리주체와 관계서류를 통해 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 접수된 채권과 조세채권을 추가 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 조건부로 해소된다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 275,800,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당 기준 미배당액도 103,695,040원이라 위험해 보입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건은 박찬윤과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 조건 이행 시 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가 175,360,000원으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 오피스텔 실거래 비교자료가 없는 상황에서 2회 유찰·감정가 64%만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 보류. 매각조건 원문과 임차권등기 말소 절차를 재확인하고, 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
