서울중앙지방법원 2026타경100434. 서초구 방배동 힐스나인빌리지 1층 101호 아파트입니다. 등기상 한영수·허진이 각 2분의 1을 보유하고 있으며, 말소기준권리는 2014.12.24 설정된 주식회사신한은행 근저당입니다. 이 근저당은 설정 당시 채권최고액 960,000,000원이었고, 2024.06.04 변경등기에는 채권최고액 624,800,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 신한은행 배당액을 960,000,000원으로 계산하고 있으므로 실제 입찰 전 현재 채권액과 배당요구 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
말소기준 이후 국민은행·영은페이퍼·대원지업·대성페이퍼·에스제이코퍼레이션·동영지업의 근저당, 신용보증기금 등 가압류, 국세·지방세 압류 및 신용보증기금 가처분이 이어져 있지만 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 목록이 없다는 사실만으로 현장 점유자나 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 799-5 힐스나인빌리지 1층101호 |
| 도로명 | 서울특별시 서초구 방배로32길 103-8 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 · 제1층 제101호 · 사용승인일 2012.12.18 |
| 소유자 | 한영수 2분의 1 · 허진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,473,000,000원 / 2,473,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 591,196,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심 기준점은 2014.12.24 신한은행 근저당입니다. 이후 등기된 국민은행·영은페이퍼 및 2025.01.21 설정된 각 근저당, 가압류와 압류, 경매개시결정 및 관련 가처분은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025년 회생절차개시 등기는 회생절차폐지 이후 2026.02.20 관련 등기가 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2,473,000,000원은 최근 기준 117.8%
힐스나인빌리지는 총 9세대이며, 비교 면적은 152.54㎡입니다. 제공된 실거래 표본은 2건이고, 데이터상 최근 12개월 평균은 2,100,000,000원, 최신 거래 역시 2024.07의 2,100,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 +11.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 159.87㎡ | 4 | 2,100,000,000원 |
| 2023.06 | 152.2㎡ | 3 | 1,880,000,000원 |
| 전체 평균 | 152.54㎡ | 2건 | 1,990,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.54㎡ | 1건 | 2,100,000,000원 |
전체 평균 1,990,000,000원보다 최근 기준 2,100,000,000원을 우선해 보더라도, 현재 최저가 2,473,000,000원은 최근 평균의 117.8%입니다. 따라서 전체 평균 대비 124.3%라는 수치뿐 아니라 최근 거래를 기준으로 보더라도 신건 가격은 최근 확인된 시세보다 높은 구간입니다. 실거래 표본도 2건에 불과하므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 포함한 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,473,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,130,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 1,032,000,000원 | 1,032,000,000원 |
| 4. 영은페이퍼 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 대원지업 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 대성페이퍼 근저당 | 100,000,000원 | 33,870,000원 |
| 7. 에스제이코퍼레이션 근저당 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 동영지업 근저당 | 11,000,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 792,000,000원 | 0원 |
| 10. 롯데카드 가압류 | 13,679,420원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 가압류 | 100,197,260원 | 0원 |
| 12. 비엔케이캐피탈 가압류 | 20,715,867원 | 0원 |
| 13. 오케이저축은행 가압류 | 5,296,559원 | 0원 |
| 14. 오케이캐피탈 가압류 | 14,370,626원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,539,259,732원 중 예상배당은 2,445,870,000원, 미배당은 1,093,389,732원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,473,000,000원 | 2,445,870,000원 | 1,093,389,732원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,978,400,000원 | 1,956,216,000원 | 1,583,043,732원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,582,720,000원 | 1,564,492,800원 | 1,974,766,932원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방배중학교 남서측 인근으로 공동주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 내방역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2012.12.18이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 800.4㎡, 공시지가는 8,809,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 총 9세대이고 제공 실거래는 2건으로, 거래사례가 많지 않아 개별 호수 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 2,473,000,000원은 최근 12개월 평균 2,100,000,000원의 117.8%입니다. 신건을 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 확인되지 않았지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 신한은행 근저당 금액 대조. 2014.12.24 설정액 960,000,000원과 2024.06.04 변경등기 624,800,000원이 함께 존재하므로 현재 권리액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가처분 확인. 2025.04.29 신용보증기금 가처분은 제공 판정상 매각소멸이나 피보전권리가 사해행위 취소에 따른 근저당권 말소등기청구권으로 기재돼 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 회생 이력. 한영수·허진 지분에 대한 회생절차는 2026.01.26 폐지됐고 관련 보전처분·회생절차개시 등기는 2026.02.20 말소됐습니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 보이는 것은 117.8%의 가격
등기 흐름만 보면 2014.12.24 신한은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 제공 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정요항의 임대관계가 미상이라는 점은 점유·대항력 확인을 별도로 요구합니다. 가격 역시 신건 2,473,000,000원이 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래 2,100,000,000원의 117.8%입니다. 거래 표본이 2건뿐이라는 한계까지 감안하면, 이 사건은 “최저가가 낮아 보이는지”보다 현재 점유관계와 실제 시세, 세금 우선배당을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
