서울중앙지방법원 2026타경100455. 강남구 삼성동 선릉로112길 74에 있는 그라나다 3층 301호입니다. 현재 소유자는 김인자이며, 2010년 협의분할에 의한 재산상속으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.

이 물건의 권리관계는 생각보다 복잡합니다. 2003년 설정된 오정농업협동조합 근저당권이 3건이고, 각각의 채권최고액은 700,000,000원·420,000,000원·1,540,000,000원입니다. 그 뒤로 전세권 설정 및 말소, 세무서와 강남구의 압류, 임차권등기, 기존 경매사건의 취하·말소가 이어졌습니다.

현재 진행 중인 강제경매의 신청채권자는 최민석이며 청구액은 88,545,216원입니다. 다만 예상배당에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 모두 배분되어 신청채권자의 예상배당이 0원입니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 곧바로 낙찰자가 해당 미배당 채권을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2003.07.16 접수된 을구 1번 오정농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이후 등기된 부천세무서장 압류, 강남구 압류, 안혁준의 주택임차권등기, 최민석의 강제경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위입니다. 김수현과 신도윤의 과거 전세권은 각각 해지되어 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 안혁준 보증금 5억

확인되는 실제 임차인은 안혁준 1명입니다. 등기부상 주택임차권등기가 존재하며 보증금은 500,000,000원입니다. 임차권등기에는 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일 및 확정일자가 기재되어 있습니다.

등기부 기재에 따른 안혁준의 주민등록 및 점유개시일은 2023.01.16로, 말소기준인 2003.07.16 근저당권보다 늦습니다. 확정일자 역시 2022.11.08입니다. 따라서 기재된 날짜를 기준으로 보면 선순위 근저당권에 대항하여 임차보증금의 미배당액을 매수인에게 승계시키는 선순위 임차관계로 보기는 어렵습니다.

다만 대항력과 우선변제권의 최종 판정은 확정되어 있지 않습니다. 특히 임차권등기에 기재된 주민등록일·점유개시일과 현황조사 및 매각물건명세서의 내용을 대조해야 합니다. 예상 인수액 0원이라는 계산만으로 점유관계까지 완전히 해결되었다고 판단해서는 안 됩니다.

2004년 김수현의 전세권 150,000,000원과 2020년 신도윤의 전세권 520,000,000원은 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 임차인 보증금에 이를 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 13.70억의 가격 검증

그라나다는 19세대 규모이며 확인되는 실거래는 2024년 6월 거래 1건입니다. 비교 대상의 전용면적은 64.8㎡, 거래 층수는 5층, 거래금액은 800,000,000원입니다. 경매물건은 3층 301호이므로 층수도 동일하지 않습니다.

확인된 실거래 8억과 비교하면 신건 최저가 13.70억은 570,000,000원 높으며, 거래가 대비 171.2%입니다. 감정가가 이 거래보다 크게 높다는 사실은 분명하지만, 거래가 2024년 6월의 단일 표본이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 간주할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)

매각대금이 신건 최저가와 같은 13.70억이라고 가정하면, 제공된 예상배당은 집행비용을 제외한 금액을 오정농업협동조합의 근저당권 3건에 배분하는 구조입니다. 신청채권자 최민석에게 돌아가는 예상배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액과 신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 안혁준의 보증금에 대한 실제 배당 여부도 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액과 인수액은 다르다

현재 회차부터 2회 유찰까지의 예상 매각가격 및 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다. 회차별 매각대금이 줄어들수록 채권자들의 미배당액이 늘어나지만, 제공된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)

• 소재지. 서울특별시 강남구 삼성동 45-5, 도로명주소 선릉로112길 74에 위치한 그라나다 아파트입니다.
• 건물 규모. 2002.11.13 준공, 총 19세대의 소규모 공동주택입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 도시지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적 590.7㎡이며 평지·세로장방형·소로한면 접도 조건입니다.
• 공시지가. 15,970,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 기타 지정사항. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 거래 유동성. 확인된 실거래가 1건에 그쳐 거래 빈도와 가격 안정성을 판단하기 어렵습니다. 개별 물건 상태에 따라 적정가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 2024년 6월 8억 거래 1건만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 인근 유사 면적·건물 연식·층수의 거래와 최신 호가를 대조해야 합니다.
• 임차인 실제 점유. 안혁준의 임차권등기, 계약서, 보증금 지급 경위, 주민등록 및 현황조사 내용을 확인해야 합니다.
• 임차권과 배당관계. 등기상 2003년 근저당보다 늦은 임차관계이지만 대항력·우선변제의 최종 판정은 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 기존 경매사건 확인. 오정농업협동조합의 2024타경5685와 안혁준의 2026타경100383 사건은 경매개시결정등기가 말소된 이력이 있으므로 취하·말소 경위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 오정농업협동조합의 근저당권 3건에 대한 실제 채권 잔액 및 공동담보목록을 확인해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 세무서·강남구 압류와 관련한 세금 배당관계, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되므로 적용 범위 및 거래 방식에 따른 요건을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 가격의 근거”

삼성동 그라나다 301호는 말소기준이 2003년 근저당권으로 명확하고, 현재 확인된 등기 권리 구조에서는 매수인 예상 인수액이 0원입니다. 다만 임차권자 안혁준의 실제 점유·배당관계와 종전 경매사건 관련 사항은 추가 검증이 필요합니다.

더 큰 쟁점은 가격입니다. 최저가 13.70억은 확인된 실거래 8억의 171.2%입니다. 실거래가 단 1건이고 거래 시점도 2024년이어서 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 동시에 신건 가격의 적정성을 뒷받침하기에도 근거가 부족합니다. 19세대 소규모 단지라는 점까지 고려하면 별도의 시세 검증이 중요합니다.

권리는 소멸 구조 확인, 임차관계는 원본 대조, 가격은 추가 검증. 현재 확인된 자료만으로 신건 최저가의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 매수인 인수액과 채권자 미배당액을 구분하고, 임차인 조사 및 최신 거래가격을 확인한 다음 응찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.