서울중앙지방법원 2026타경100496. 서울 종로구 동숭동 4-100에 있는 다세대주택 2층 201호입니다. 전용면적은 26.69㎡이며, 1996년 준공된 5세대 규모의 건물입니다. 이번 경매는 애큐온저축은행의 강제경매로 진행됩니다. 청구금액은 33,695,088원입니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 고윤원 소유의 부동산에 설정된 대학로새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 웰컴저축은행·애큐온저축은행·롯데캐피탈의 가압류가 이어졌습니다. 애큐온저축은행의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 이 물건에서 더 신중하게 볼 부분은 가격을 뒷받침할 최근 거래와 실제 접근 조건입니다. 확인되는 실거래는 2021년 거래 1건뿐이므로 이를 현재 시세라고 단정할 수 없습니다. 게다가 감정평가서에는 차량 접근이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 투자 가격이 적정하다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2012.07.11 접수된 대학로새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 19,500,000원입니다. 그 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

애큐온저축은행의 갑구 8번 가압류는 이후 갑구 10번 강제경매개시결정에서 본압류로 이행된 관계입니다. 따라서 두 등기를 서로 다른 독립 채권으로 간주하여 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

임차관계 — 과거 임차권은 말소, 현재 점유는 확인 필요

등기부에는 과거 이영훈 명의의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 보증금은 40,000,000원이며, 주민등록일자는 2004.02.26, 점유개시일자는 2004.02.28, 확정일자는 2004.01.26입니다.

그러나 해당 임차권등기는 2006.06.30 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 임차권 보증금을 이번 경매에서 매수인이 인수할 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

권리분석상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 및 임대차관계 확인 결과에 따라 명도와 인수 위험에 대한 추가 검토가 필요합니다.

② 시세 비교 — 오래된 거래가만으로는 가격 메리트를 판단하기 어렵다

동숭동 4-100의 확인된 실거래는 전용 26.69㎡ 기준 2021년 6월 거래 1건입니다. 거래가는 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 108,000,000원은 이 거래금액의 108.0%에 해당합니다.

확인된 거래가가 단 1건이고 거래 시점도 2021년이므로, 100,000,000원을 현재의 최근 12개월 평균 시세처럼 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 거래는 3층으로, 경매 대상인 2층 201호와 층수도 다릅니다.

다만 확인된 과거 거래와 비교할 때 현재 최저가가 더 높다는 점은 분명합니다. 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 부족하며, 인근의 유사 면적 다세대주택 실거래와 최근 거래사례를 추가 확보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 최저가 매각을 가정한 단순 추정입니다. 집행비용과 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 애큐온저축은행의 가압류와 본압류 이행은 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액, 법정 배당순위 및 배당표 확정 결과에 따라 달라집니다.

④ 유찰 회차별 배당 및 인수 시나리오

현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 유찰에 따른 가격 변화를 적용하면 다음과 같습니다. 이 표는 매각가 변화에 따른 예상배당의 차이를 보여주는 것으로, 실제 향후 최저매각가격이나 배당 결과가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 동숭동 소재 혜화역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만 본건까지 차량 접근은 불가능하다고 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 샌드위치판넬 경사지붕 5층 건물로, 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 급·배수, 위생 및 난방설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 급경사 토지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 세로와 접하고 있으며, 지적상 도로와 접한다는 사실과 차량이 직접 진입할 수 있는지는 구분해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 이화동 일대 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역(서울성곽), 중점경관관리구역(역사도심) 등에 해당합니다. 개별 행위 및 향후 정비·증축 가능성은 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 및 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있습니다. 경매 대상은 다세대주택이므로 대상자·용도별 적용 여부와 입찰 시점의 규제를 구분하여 확인해야 합니다.
• 환금성. 1996년 준공된 5세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 1건에 그치고 차량 접근이 불가능하므로, 실제 매수 수요와 향후 매도 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 재검증. 2021년 단일 거래가를 현재 시세로 사용하지 말고, 동숭동 인근의 면적·건축연도·층수·접근 조건이 유사한 다세대주택 실거래를 추가로 확인하세요.
• 말소기준 확인. 대학로새마을금고 근저당권의 등기일과 이후 가압류·강제경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 과거 주택임차권은 말소되었지만 현재 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인 및 실제 점유 상태를 점검하세요.
• 차량 접근 및 명도. 차량 진입이 불가능한 현장 여건을 직접 확인하고, 실제 점유자에 따른 명도 절차와 이사 협의 가능성을 검토하세요.
• 건축물과 토지. 급경사·부정형 부지, 접도 상태, 건축물대장, 역사문화환경보존지역 등 관련 규제와 위반건축물 여부를 확인하세요.
• 배당 중복 주의. 애큐온저축은행 가압류와 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정을 독립적인 별도 채권으로 중복 계산하지 마세요.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 입찰보증금 등 실제 입찰 조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격은 별도 검증”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 주택임차권 역시 이미 말소되어, 확인된 등기권리를 기준으로 한 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 108,000,000원이 적정한지는 다른 문제입니다. 확인되는 거래는 2021년 100,000,000원 한 건뿐이고, 신건 최저가는 해당 금액의 108%입니다. 오래된 거래이므로 현재 시세를 단정할 수 없으며, 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

여기에 차량 접근 불가, 급경사 부지, 5세대 소규모 다세대주택, 현재 임대관계 미상이라는 확인 사항이 겹칩니다. 등기상 인수 부담이 작더라도 가격·환금성·실제 점유와 명도 여건에 대한 검증이 선행되어야 합니다.

결론은 권리상 소멸 구조는 명확하나, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다는 것입니다. 최신 유사 매매사례와 현장 접근성, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.