서울중앙지방법원 2026타경100513. 신대방동 디앤씨타워 8층 804호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이창규이고 2020.12.09. 매매를 원인으로 2020.12.30. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 예전 신한은행 근저당이 아닙니다. 2020.11.27. 설정된 근저당권 2건은 2020.12.30. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2024.12.27. 동작세무서 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.08.13.의 신지예 주택임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.12., 주민등록 및 점유개시는 2022.11.29., 보증금은 280,000,000원으로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 잔존 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건에는 2026.06.26.자 확약서가 제출돼 결론이 달라집니다. 확약 내용에 따라 신지예는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 지하1층, 지상9층 건 내 제8층 제804호 |
| 소유자 | 이창규 (2020.12.30. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.27. 갑구 3번 압류 · 국(동작세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
다만 이 확약은 신지예에게만 적용됩니다. 별도 점유자 이군미는 2025.06.26. 전입으로 2024.12.27. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 신지예 확약을 이유로 다른 점유관계까지 함께 해소된 것으로 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지예 | 2022.11.29. / 2022.10.12. | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이군미 | 2025.06.26. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 신지예는 배당모형상 미배당 20,496,000원이 계산되지만, 2026.06.26.자 확약으로 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수 0원으로 반영합니다. 확약은 신지예에게만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 달라 직접 비교는 제한
디앤씨타워의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 표본은 모두 35.02㎡인데, 이 물건의 비교 대상 면적은 15.58㎡로 표시돼 있고 면적 일치 여부도 불일치입니다. 따라서 최근 거래 평균과의 비율만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.02㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 35.02㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.02㎡ | 2건 | 322,500,000원 |
최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 264,000,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균 322,500,000원 대비 81.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 335,000,000원입니다. 다만 비교 거래의 면적이 35.02㎡로 이 물건의 15.58㎡와 일치하지 않으므로, 81.9%라는 비율을 가격 메리트로 곧바로 환산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 신지예 보증금 | 280,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신지예 보증금 부족분은 20,496,000원입니다. 그러나 2026.06.26.자 확약으로 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 신지예 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.11.25.입니다. 승강기, 주차장, 도시가스, 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이고 서측으로 노폭 약 25미터 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 8,822,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 디앤씨타워는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있어 가격 외에도 실제 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.26.자 확약서에 신지예의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재돼 있는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 이군미는 2025.06.26. 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 주의. 최근 거래 2건은 모두 35.02㎡이고 대상 비교 면적은 15.58㎡입니다. 최근12개월 평균 322,500,000원과 81.9% 수치만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.30. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당모형상 신지예 부족분 20,496,000원과 실제 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 이 사건에서는 확약 때문에 두 값이 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약으로 실질 인수는 0원”
이 물건을 단순히 등기 순위만 보면 보증금 280,000,000원의 신지예 임차권이 2024.12.27. 말소기준보다 앞서 있어 부담이 큰 구조입니다. 실제 배당모형도 현재 최저가 264,000,000원에서 20,496,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 2026.06.26.자 확약서가 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 신지예 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별도 판단이 필요합니다. 최근 12개월 거래 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 335,000,000원이고 실질취득 264,000,000원은 평균 대비 81.9%입니다. 다만 거래 표본은 35.02㎡, 대상 비교 면적은 15.58㎡로 일치하지 않습니다. 여기에 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 확약서의 효력을 원본으로 확정하고 면적이 맞는 시세를 다시 대조하는 것입니다.
