부산지방법원 2025타경4252. 부산 강서구 송정동의 송정삼정그린코아더시티 7층 732호 오피스텔입니다. 감정가는 92,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 최지은이며, 2022.01.27. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 88,054,000원입니다.
권리관계의 기준점은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 67,200,000원)입니다. 이후 부산신용보증재단의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부에는 2025.06.24. 파산선고도 기재되어 있습니다. 일반적인 말소기준권리 분석과 별개로 파산절차의 진행상태, 처분권한 및 매각절차 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
특히 점유관계가 단순하지 않습니다. 김영남이 함께 표기된 법인·단체의 임차관계가 각각 확인되고, 별도로 주거용 점유자 선교사가 기재되어 있습니다. 앞선 임차관계들은 신고된 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 선교사의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 동일하게 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 송정동 1627-5 송정삼정그린코아더시티 7층 732호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 녹산산단335로 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 732호 |
| 소유자 | 최지은 (2022.01.27. 소유권이전등기 · 거래가액 88,054,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 기준 9,200,000원 (실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 53,856,862원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.27. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 67,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 미상 점유가 변수
등기상 최초 소유자는 주식회사코람코자산신탁이었으며, 해당 신탁등기는 2022.01.27. 소유권이전 시 말소됐습니다. 현재 말소기준은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차관계와 미상 점유를 구분
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차·점유 내역은 4건입니다. 김영남이 함께 표시된 법인·단체 관련 내역이 3건이고, 선교사라는 주거 점유 내역이 별도로 존재합니다. 김영남 관련 내역들의 실제 독립 임차관계 및 점유 중복 여부도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사전자당석유화학 김영남 | 2025.11.14. | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 사단법인 한국천주교평신도선교사사도회 김영남 월 차임 300,000원 |
2023.07.25. | 3,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 펜앤북 김영남 월 차임 300,000원 |
2024.12.31. | 3,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 선교사 주거용 점유 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
배당 계산상의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 임차관계를 기준으로 한 추정치입니다. 선교사의 대항력이 추후 확인되고 배당받지 못하는 보증금이 발생한다면 실질취득비용도 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 최저가 92,000,000원을 확정적인 총취득비용으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,004원 | 22,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 97,200,004원 | 89,944,000원 |
| 미배당 합계 | — | 7,256,004원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 2,056,000원을 공제하고, 신한은행에 67,200,000원, 부산신용보증재단에 22,744,000원이 배당되는 추정입니다. 신한은행 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
부산신용보증재단에는 7,256,004원의 미배당이 발생하지만, 가압류의 미배당 채무를 매수인이 당연히 승계하는 것은 아닙니다. 별도로 확인해야 하는 것은 대항력 미상 점유자의 보증금 인수 가능성입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 7,256,004원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 25,324,804원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 39,779,844원 | 0원* |
* 인수 추정액은 확인된 권리만 반영한 배당 계산상의 금액입니다. 선교사의 대항력 및 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 인수액은 확정되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 제시된 예상 매각가에 따른 계산으로 실제 차회 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 송정동 희망공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 732호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 자루형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 15m 폭 도로와 접합니다.
- 지역 특성. 일반상업지역이며 국가산업단지·연구개발특구·지원시설구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,418,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주변의 산업시설·업무시설 수요와 실제 임대 및 매매 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 일반 주거용 아파트 시세를 직접 비교 기준으로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 선교사의 실제 전입일, 점유 개시일, 임대차계약, 보증금과 대항력 유무를 우선 확인하세요. 매수인이 인수할 보증금이 존재하는지가 핵심입니다.
- 기존 임차관계 확인. 김영남이 함께 표기된 법인·단체의 점유 범위, 임대차계약 당사자, 독립된 임차관계인지 여부를 확인하세요.
- 배당·인수 구분. 신한은행 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 여부를 원본으로 대조하고, 채권자 미배당을 임차보증금 인수와 혼동하지 마세요.
- 파산선고 등기. 부산회생법원의 파산선고와 관련한 절차 진행상태, 파산관재인 및 경매절차 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 확인. 동일 건물의 유사 면적·용도·층별 최근 매매 및 임대 거래를 조사하세요. 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
- 명도·사용관계. 업무시설로 평가된 물건에 주거용 점유가 기재되어 있으므로, 실제 사용 현황과 인도 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·기타 비용. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 원본 대조. 2026.10.06. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “계산상 인수 0원과 실제 위험 0원은 다르다”
이 물건은 신한은행 근저당권이 말소기준이므로 후순위 가압류 등 주요 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 대항력 미상인 주거 점유자가 남아 있어 인수 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다. 소유자의 파산선고 등기까지 있어 매각절차와 점유관계에 대한 확인이 필요합니다.
또한 신건 최저가 92,000,000원이 실제 시장가격에 비해 유리한지는 확인되지 않았습니다. 현재로서는 최저가가 낮아지는 것보다 미상 점유자의 권리 확정, 파산절차 확인, 실거래 검증이 더 중요한 선행 과제입니다. 이 사항들이 해소된 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.
