서울중앙지방법원 2026타경100614. 역삼역 동측 인근에 있는 역삼역센트럴푸르지오시티 4층 434호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 한부진이며 2022.02.07. 매매로 233,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 수협은행 근저당 195,600,000원이 있었지만 같은 날인 2022.02.07. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 말소기준은 제공된 기준에 따라 2026.03.30. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 정한준은 임대차계약일 2022.01.04., 확정일자 2022.01.11., 전입·점유개시 2022.02.07.이고 보증금은 230,000,000원입니다. 2024.02.15. 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 따라서 서류 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 이 사건에서는 별도 확약이 제출돼 일반적인 ‘미배당 보증금 인수형’과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 719-24 역삼역센트럴푸르지오시티 4층 434호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 434호 · 사용승인일 2019.04.24 |
| 소유자 | 한부진 · 2022.02.07. 매매 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,031,371원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정한준 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.01.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.6.26. 확약 반영 |
실제 임차인은 정한준 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자일 뿐, 임차인 보증금을 별도로 중복 합산하는 구조가 아닙니다. 임차인의 전입·점유개시는 2022.02.07.로 경매개시결정 2026.03.30.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.01.11. 및 배당요구에 따라 우선변제권도 행사합니다.
확약 효력은 정한준 임차인에게 적용되는 것으로 분석했습니다. 이 사건에 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가도 232,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 별도의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다. 소유자가 2022.02.07. 233,000,000원에 취득했다는 등기상 거래가액은 확인되지만, 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 정한준 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,031,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 232,000,000원 가정 시 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 대비 계산상 부족액은 2,048,000원이지만, 2026.6.26.자 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 이 가정에서 배당이 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 계산상 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 2,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 47,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 84,398,720원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 부담이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 임차인이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출돼 있어, 제시된 모든 회차에서 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 ‘실질취득가가 보증금에 고정되는’ 구조가 아니라, 확약으로 인수 자체가 제거된 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 동측 인근. 업무용부동산·상업용부동산·근린생활시설·오피스텔이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물로 사용승인일은 2019.04.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 리모델링지구(테헤란로 리모델링 활성화구역), 지구단위계획구역(테헤란로) 등에 포함되며 공시지가는 23,200,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측·남동측 약 8m 내외, 북서측 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.26.자 확약서의 제출 주체·문언·적용 대상과 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있어도 실제 말소가 자동으로 완료되는 것은 아니므로 잔금납부 이후 말소 이행 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차 가정상 임차인 배당 227,952,000원, 계산상 부족 2,048,000원이며 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 232,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 현황, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 조세 등 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 매각기일 전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건의 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 232,000,000원에서는 배당 후 2,048,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.6.26.자 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 보증금에 대한 매수인 청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 232,000,000원 신건이고, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원문과 말소 이행 가능성을 재확인한 뒤, 가격은 별도로 검증하는 것입니다.
