부산지방법원 2025타경4405. 부산 사하구 다대동 도시몰운대아파트 105동 10층 1002호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 비교 실거래 면적은 49.08㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김지연이고, 2018.04.30. 매매로 112,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 100,800,000원이 이 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당에 기초해 2025.12.22. 농협은행주식회사가 임의경매개시결정을 받았고, 해당 근저당권은 2026.06.22. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 배당 계산에서는 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 존재 여부를 단정하지 말고 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4405 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1550 도시몰운대아파트 105동 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 비교 실거래 면적 | 49.08㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 10층 1002호 |
| 소유자 | 김지연 · 2018.04.30. 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 66,321,774원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
2018.04.30. 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 100,800,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.11. 춘천지방법원의 파산선고결정이 있었고 2025.12.22. 등기되었으며, 같은 날 농협은행주식회사의 임의경매개시결정도 등기되었습니다. 이후 근저당권은 2026.06.22. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 111.2%
몰운대 단지 동일 면적 49.08㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 97,083,333원, 최신 거래는 2026.09. 90,000,000원입니다. 현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%이므로 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.08㎡ | 20 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 49.08㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.09 | 49.08㎡ | 19 | 103,000,000원 |
| 2026.09 | 49.08㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 16 | 137,500,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 49.08㎡ | 19 | 100,500,000원 |
| 평균 | 49.08㎡ | 12건 | 97,083,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 70,000,000원~137,500,000원으로 편차가 큽니다. 하지만 가격 판단에서 중요한 최근 12개월 평균은 97,083,333원이고, 신건 최저가는 108,000,000원입니다. 즉 최근 평균보다 높은 가격대이므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,888,000원 |
108,000,000원 매각 가정 시 근저당권 채권최고액 100,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 4,888,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 108,000,000원 | 100,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 16,355,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 33,324,160원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권의 미배당은 늘지만, 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 근저당권이 전액 배당되지만 1회 유찰 시 16,355,200원, 2회 유찰 시 33,324,160원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액 66,321,774원은 각 시나리오에서 충족되는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중현초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있으며 주위환경과 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 다대포해수욕장역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 단지. 몰운대 단지는 2,960세대이고 준공일은 1996.01.10.입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 북동측 및 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전구역 등이 포함되고 일부 교육환경 보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,099,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 97,083,333원의 111.2%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 임차인 없음으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.12.11. 파산선고결정이 등기되어 있으므로 경매절차와 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준인 을구 13번 근저당권은 2026.06.22. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되어 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 108,000,000원, 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원의 가격 변화를 최근 실거래와 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 2018.04.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 97,083,333원의 111.2%이고, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리상 인수액보다 최근 실거래 대비 응찰가격과 임대관계 원본 확인이 핵심인 사건입니다.
