서울중앙지방법원 2026타경100632. 관악구 신림동 신림역 북서측에 자리한 시그니처 1437 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 공부상 용도는 사무소·오피스텔·다중주택이 혼재하고, 현황상 일부는 주거용으로 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 김진우와 박지수로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

건물 등기에서 권리분석의 출발점은 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 이후 주택임차권등기와 가압류가 다수 설정됐습니다. 신청채권자 한승주의 청구금액은 124,563,287원입니다. 매각가격 자체보다도 임차인별 보증금, 권리 소멸 여부, 점유 해소 가능성을 함께 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2019.03.08. 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 토지 신림동 1437-5의 담보물에 추가된 공동담보 근저당으로, 최초 채무자는 장형실이며 이후 김진우로 변경됐습니다.

그 뒤에 등기된 주택임차권 10건, 허은지·김지오의 가압류 및 한승주의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 다수 임차권과 별도 점유관계

건물 등기상 주택임차권자는 10명입니다. 등기상 보증금 합계는 1,010,000,000원입니다. 이는 등기된 임차보증금의 단순 합산액이며, 실제 배당채권 확정액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

아래 임차권자들은 모두 말소기준인 2019.03.08. 이후 주민등록한 것으로 확인됩니다. 허은지와 한승주는 별도 조사 내역의 전입일이 불분명하지만 건물 등기 기재를 통해 각각 2019.04.30. 및 2021.09.16. 주민등록일을 확인할 수 있습니다.

한승주는 최초 확정일자 당시 보증금 140,000,000원이었으나 2023.08.17. 20,000,000원 감액돼 현재 등기상 보증금은 120,000,000원입니다. 오유빈은 월 차임 400,000원, 티모시는 월 차임 550,000원이 등기돼 있습니다.

③ 별도 점유·신고자 — 보증금 미상 인원 확인

임차권등기 명단 외에 현황조사·매각물건명세서 등에서 별도로 확인되는 인원은 11명입니다. 전입일이 확인되는 이들 역시 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 없다는 사실만으로 명도나 배당에 관한 문제가 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,296,526,200원 가정)

집행비용은 추정치이며, 하나은행은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 임차인별 별도 배당청구, 최우선변제, 당해세, 동일 채권의 중복 여부 등은 최종 확정 배당에 반영되지 않았습니다. 따라서 위 소유자 잔여금은 실제 배당액으로 확정된 금액이 아닙니다.

제시된 배당 시뮬레이션상 채권자 청구액은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 허은지·김지오·한승주는 등기상 임차권자이기도 하므로, 각각의 채권이 독립된 채권인지 동일 보증금 반환채권에 기초한 것인지 확인하지 않고 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 매각가격과 자금 시나리오

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림역(지하철 2호선 및 신림선) 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다중주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 신림역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구성. 지하 1층은 계단실·물탱크실, 1층은 계단실, 2층은 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 추정됩니다. 3~5층은 오피스텔, 6~8층은 다중주택으로 이용 중입니다.
• 시설. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비를 갖춘 철근콘크리트구조 건물입니다. 사용승인일은 2019.02.26.입니다.
• 토지. 면적 130.2㎡, 지목 대, 정방형 평지이며 준주거지역에 속합니다. 개별공시지가는 6,698,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 사항이 있습니다. 적용 대상·용도·허가 필요 여부는 실제 취득 주체와 매각 대상에 맞춰 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부상 2층은 사무소이지만 실제로는 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 일반건축물대장상 용도와 실제 이용상태에 따른 적법성 및 향후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 신림역 인근의 토지·건물 일괄매각으로, 개별 주거 호실 거래와는 별도로 건물 전체의 임대수익 및 매수 수요를 검토할 필요가 있습니다. 현재 임대관계는 확정되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건물·토지 등기 원본 대조. 하나은행 공동담보 근저당과 건물·토지별 말소기준, 실제 인수 가능 권리를 함께 확인하세요.
• 임차권등기 원본 확인. 등기상 임차권자 10명의 최초 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자·임차 부분을 호실별로 대조하세요.
• 미상 보증금 확인. 변지호·박정은·엄태혁·최우정·원률희·서원희 등 별도 신고자의 실제 보증금과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 동일인·동일 채권 중복 확인. 티모시의 영문 성명 표기와 허은지·김지오·한승주의 임차보증금 반환채권 및 집행채권 관계를 대조하세요.
• 최우선변제와 배당순위. 보증금이 확인된 임차인과 미상 임차인의 최우선변제 가능 여부를 검토하고, 최종 배당표가 현재 추정과 달라질 수 있음을 반영하세요.
• 현장 점유 확인. 건물 전체 호실의 실제 점유 여부, 퇴거 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 중이라고 단정할 수 없습니다.
• 2층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주거 이용의 차이를 확인하고, 향후 임대·사용·인허가 관련 문제를 점검하세요.
• 토지이용규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 토지거래허가 관련 지정 사항의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 건물 전체 임대수익, 공실, 수선비, 관리비, 토지 가치와 주변 유사 건물 거래를 별도로 비교해 감정가격의 적정성을 판단하세요.
• 매각 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 임차인 정리는 남는다”

시그니처 1437은 최초 하나은행 근저당 이후의 주택임차권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 현재 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기 말소보다 실제 점유와 임대차 관계의 정리입니다. 등기상 임차권자가 10명이고 별도 점유·신고자도 11명에 이르며, 일부 보증금은 확인되지 않았습니다. 또한 2층은 공부상 사무소와 실제 주거 이용이 다릅니다.

현재 최저매각가격은 3,296,526,200원입니다. 비교 가능한 실거래 시세와 확정된 임대수익이 없는 상태에서 이 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 인도·임대관계·수익성과 가격 적정성은 추가 확인이 필요한 물건입니다.