서울중앙지방법원 2026타경100679. 강남구 자곡동 강남유탑유블레스 8층 8-비-813호, 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 대한민쿡주식회사이고, 2023.11.30 거래가액 159,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 충주세무서장의 압류, 중소벤처기업진흥공단과 신용보증기금의 가압류, 서울중앙지방법원의 임의경매개시결정이 순서대로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.07.10에는 기존 농협은행 근저당의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100679 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 8층 8-비-813호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제8-비-813호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2014.04.25 |
| 소유자 | 대한민쿡주식회사 · 2023.11.30 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 102,756,307원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.05.19 압류, 2025.11.26 중소벤처기업진흥공단 가압류 548,166,069원, 2026.01.30 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 2026.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신예지나 | 2025.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신예지나의 전입일은 2025.07.23으로 말소기준일인 2023.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 경매에서 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 169,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 548,166,069원 | 45,834,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 758,166,069원 가운데 배당되는 금액은 165,834,000원, 미배당은 592,332,069원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍문고등학교 북동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 상업·업무용 부동산, 학교 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 호실이며 사용승인일은 2014.04.25입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·주차·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25m 내외, 남서측 및 남동측 각각 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 확인. 신예지나는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.10 농협은행 근저당의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가만 보고 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.30 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신예지나 역시 2025.07.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 최근 실거래 자료도 없어 신건 169,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 여부와 가격 적정성을 분리해서 확인해야 하는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
