서울중앙지방법원 2026타경100707. 서울 관악구 신림동 바벨 404호, 전용 35.6㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 475,000,000원의 채권을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 박미희이며, 2022년 475,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아니라 선순위 대항력 임차권과 확약서의 관계입니다. 홍혜진의 전입일은 2022.04.28., 확정일자는 2022.03.15.로, 말소기준인 2026.04.09. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
그러나 신청채권자로부터 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함된 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 기재된 내용대로 유효하게 적용되는 것을 전제로 홍혜진의 잔존 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 한정되므로, 별개의 임차인이나 점유자가 추가로 확인된다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 4층 404호 도로명주소: 서울특별시 관악구 조원로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.6㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2022.01.07. · 20세대 |
| 소유자 | 박미희 (2022.05.17. 소유권이전 등기 · 거래가액 475,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 542,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 말소기준권리 | 2026.04.09. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 임차관계 | 홍혜진 · 보증금 475,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.06.26.자 확약서 적용 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에 나타나는 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 4,920,000,000원으로 규모가 크지만, 2022.04.28. 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 인수할 기존 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.
반면 홍혜진의 주택임차권등기는 2024.05.02.에 접수됐으며, 전입 및 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 순위만 보면 대항력 있는 선순위 임차권이므로 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기합니다.
- 보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기합니다.
- 임차권등기 말소에 동의합니다.
이 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로, 홍혜진의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이는 다른 임차인의 권리까지 일괄적으로 포기시키는 확약은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 홍혜진 을구 3번 · 주택임차권 |
건물 전부 475,000,000원 |
전입 2022.04.28. 확정 2022.03.15. 임차권등기 2024.05.02. |
대항력 있음
우선변제권 있음
확약서 제출 실질 인수 0원 |
실제 확인되는 임차인은 홍혜진 1명입니다. 배당요구가 있으며, 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금은 각각 475,000,000원으로 기재돼 있으나, 신청채권자의 배당청구와 실제 임차인의 보증금을 매수인 인수액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
2026.06.26.자 확약을 적용하면 홍혜진에 대한 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 최저가가 낮아져도 확약 적용 후의 실질취득액에 위 명목상 인수액을 다시 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확인 거래보다 높은 신건 가격
바벨의 확인 가능한 실거래는 총 6건이며, 전용 35.6㎡와 37.47㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 거래 시기는 모두 2022년 1~6월입니다. 따라서 아래 평균은 당시 거래 표본의 가격 수준을 나타내며, 2026년의 최신 실거래 시세로 확정해서 해석할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.6㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2022.06 | 37.47㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2022.02 | 37.47㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2022.01 | 37.47㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 478,333,333원 |
확인된 거래의 최저가는 475,000,000원, 최고가는 490,000,000원, 평균은 478,333,333원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 542,000,000원은 해당 평균의 113.3%입니다. 가장 최근에 기록된 2022.06. 거래 475,000,000원보다도 높은 가격입니다.
확약서를 적용한 현재 회차의 실질취득액 역시 542,000,000원이므로, 명목 최저가와 실질취득액 중 어느 기준으로 비교하더라도 확인된 과거 실거래 평균보다 높습니다. 임차보증금 인수가 없다는 사실만으로 가격 경쟁력까지 확보되는 것은 아닙니다.
바벨은 20세대 규모의 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 8.33%입니다. 감정가 그대로의 신건 입찰은 가격과 환금성 양쪽에서 신중한 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 542,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,820,000원 |
| 1. 홍혜진 임차보증금(우선변제) | 475,000,000원 | 475,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 475,000,000원 | 59,180,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 가정에 따른 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자의 우선순위 및 채권관계에 따른 실제 배당은 배당표와 원본 서류로 확인해야 합니다.
위 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 7,820,000원을 제외한 후 홍혜진의 보증금 475,000,000원을 배당하고, 주택도시보증공사에 59,180,000원을 배당합니다. 신청채권자의 계산상 미배당액은 415,820,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 신청채권자의 미배당 채권과 임차인의 잔존 보증금은 서로 구별해야 합니다. 신청채권자의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 홍혜진의 잔존 보증금에 대해서는 제출된 확약에 따라 매수인 실질 인수액 0원으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 계산을 바꾼다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 일반적인 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금의 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 낮아졌다는 이유로 실질취득액까지 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 홍혜진의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출됐으므로, 해당 확약을 적용한 실질취득액은 매각대금 자체를 기준으로 판단합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 확약 미적용 명목 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 542,000,000원 | 0원 | 0원 | 542,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 433,600,000원 | 48,136,000원 | 0원 | 433,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 346,880,000원 | 133,776,320원 | 0원 | 346,880,000원 |
명목 인수액은 확약이 반영되지 않은 회차별 배당 시뮬레이션 값입니다. 실질 인수 0원은 홍혜진에 대한 확약의 유효한 적용을 전제로 하며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 취득 부대비용은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.
단지 평균 유찰 3.6회와 매각률 8.33%를 함께 고려하면, 신건에서 감정가 수준으로 접근하는 것은 가격상 부담이 큽니다. 1회·2회 유찰 시의 가격 시나리오를 비교하되, 실제 입찰가는 2026년 현재의 거래·매물 상황을 재확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울남부초등학교 북서측 근거리. 인근에는 다세대주택·연립주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2022.01.07. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항이 있습니다. 감정자료상 지정기간과 적용 대상이 구분돼 있으므로 실제 취득자의 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로, 단지 경매 평균 유찰 3.6회·매각률 8.33%가 확인됩니다. 실거래도 2022년에 집중돼 있어 현재 매수 수요와 적정 매각 가능 가격에 대한 별도 조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 사실과 내용, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 선순위 임차권 검토. 홍혜진의 전입일 2022.04.28., 확정일자 2022.03.15., 임차권등기일 2024.05.02.와 말소기준인 2026.04.09. 강제경매개시결정의 선후관계를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 475,000,000원과 임차보증금 475,000,000원의 관계를 확인하세요. 예상배당표의 청구액과 미배당액을 매수인 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래가 2022년 자료이므로, 2026년 실거래·주변 유사 다세대주택 거래·현재 매물 호가를 추가 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 542,000,000원, 1회 유찰 시 433,600,000원, 2회 유찰 시 346,880,000원의 가격 구조를 비교하되, 확약을 적용한 실질 인수액은 0원으로 구분하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 실제 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 퇴거 여부 및 명도 협의 필요성을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구 2-1번의 민간임대주택 등록 사실과 경매 매각에 따른 등록·임대 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 취득 관련 사항. 미납 관리비, 취득세, 토지거래 허가 적용 여부 등 매각대금 외 비용과 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 경쟁력은 별개”
이 사건은 보증금 475,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점에서 처음에는 주의가 필요한 물건입니다. 그러나 2026.06.26.자 확약서로 해당 임차인의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로, 이를 적용한 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저매각가 542,000,000원은 확인된 실거래 평균 478,333,333원의 113.3%이며, 비교 표본도 모두 2022년 거래여서 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 여기에 단지 평균 유찰 3.6회와 매각률 8.33%가 겹칩니다.
결론은 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐으나, 신건의 가격 경쟁력과 환금성은 낮게 평가해야 한다는 것입니다. 확약서의 효력과 최종 명세서를 확인하고, 현재 시장가격을 새로 검증한 뒤 유찰 회차별 실질취득액을 기준으로 접근하는 것이 적절합니다.
