서울중앙지방법원 2026타경100731. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 8층 810호, 공부상 오피스텔(복층구조)입니다. 소유자 조재윤은 2022.02.26. 매매를 원인으로 거래가 285,000,000원에 취득했고, 2022.03.02. 전입한 김현지의 보증금 역시 285,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.03.11. 등기됐고 확정일자는 2024.02.01.이며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
권리표만 보면 이 보증금은 매우 중요합니다. 현재 매각가 280,000,000원에서 집행비용 4,720,000원을 제하면 임차인에게 275,280,000원이 배당돼 원래 계산상 9,720,000원이 남습니다. 하지만 2026.04.29.자 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 확약이 적용되는 김현지 임차인의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층 810호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔(복층구조) · 14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 조재윤 · 2022.02.26. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준으로 선언된 권리는 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.02.28. 민간임대주택등기와 2024.03.11. 김현지의 주택임차권등기가 존재합니다. 특히 임차인은 2022.03.02. 전입, 2022.02.28. 점유개시, 보증금 285,000,000원으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 280,000,000원입니다. 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
확약 반영 기준으로 신건의 매수인 실질취득은 280,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원으로 내려가며, 김현지 임차인의 룰상 잔존액은 늘어나지만 확약이 적용되는 한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 다만 시세 데이터가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 285,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현지 보증금 중 9,720,000원이 남지만, 2026.04.29.자 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 내부는 복층구조입니다. 사용승인일은 2021.12.13.입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 26미터의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기가 실제로 확약에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 매각물건명세서 원문에서 매각 후 처리 관계를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 280,000,000원만으로 시세 대비 유불리를 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 신건 기준 집행비용 4,720,000원 후 임차인에게 275,280,000원이 배당되고 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 권리가 ‘확약’ 하나로 달라지는 사건
이 사건의 핵심은 최저가 280,000,000원이 아니라 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권과 2026.04.29.자 확약서입니다. 확약을 반영하지 않으면 신건에서도 9,720,000원의 잔존 보증금이 생기고 유찰될수록 룰상 인수액이 커집니다. 반면 제출된 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 김현지 임차인의 실질 인수는 0원이고 신건 실질취득은 280,000,000원입니다.
다만 이 결론은 확약이 실제 매각조건에 유효하게 반영되고 임차권등기 말소가 이행된다는 점이 핵심 전제입니다. 또한 최근 실거래가 자료가 없으므로 2.80억이 시세보다 싸다거나 비싸다는 판단은 이 자료만으로 하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 확약서와 매각조건의 일치 여부를 확인해야 하는 권리분석형 오피스텔입니다.
