서울중앙지방법원 2026타경100758. 서초구 양재동 11-50, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호 다세대주택입니다. 사용승인일은 2013.12.10이며 전용면적은 21.985㎡입니다. 등기상 소유자는 정순옥이고, 현재 경매는 문희준이 채권자로 기재된 2026.04.15 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
권리분석의 핵심은 2019년부터 점유·전입한 임차인 문희준이 2021.08.20 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 임차인은 2019.05.27 확정일자, 2019.06.22 점유개시, 2019.06.26 전입신고를 갖추고 있으며, 2023.07.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층202호 · 서울특별시 서초구 남부순환로350길 19-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 21.985㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정순옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문희준 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 도시지역 · 과밀억제권역 · 대공방어협조구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
현재 말소기준은 2021.08.20 주식회사 청보인베스트 가압류 3,290,000,000원입니다. 2014년 하나저축은행 근저당과 한국외환은행 근저당, 2018년 허연미 가압류, 2020년 김인숙 강제경매개시결정, 2021년 산은캐피탈 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 문희준의 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로, 이 임차권을 단순히 “매각으로 없어지는 권리”로만 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문희준 | 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 2019.06.26 | 2019.05.27 | 2023.07.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당 시 |
문희준은 보증금 170,000,000원의 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 전입일이 말소기준일 2021.08.20보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아, 이 가격이 양재동 해당 다세대주택의 최근 거래 수준보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
동일 건물 관련 통계상 총 14세대, 사용승인일 2013.12.10, 평균 유찰횟수는 0.5회로 나타납니다. 그러나 최근 낙찰금액이나 비교 실거래금액이 없는 만큼, 권리분석과 별개로 실제 응찰 전 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 문희준 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청보인베스트 | 3,290,000,000원 | 125,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 문희준 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 300,000,000원 가정에서는 집행비용 5,000,000원과 임차보증금 170,000,000원이 먼저 반영되고, 청보인베스트에 125,000,000원이 배당됩니다. 총 미배당은 3,335,000,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 125,000,000원 | 3,335,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 65,840,000원 | 3,394,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 18,512,000원 | 3,441,488,000원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2013.12.10입니다.
- 입지. 양재역(지하철 3호선·신분당선) 남동측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 양재역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 201.5㎡, 공시지가는 9,348,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 전액 여부. 문희준 보증금 170,000,000원이 실제 배당표에서 전액 충족되는지 최종 배당요구·교부청구 내역까지 확인해야 합니다.
- 미배당 승계. 매각물건명세서상 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다. 이후 더 낮은 회차에서는 반드시 인수액을 재계산해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 문희준과 강제경매 신청채권자 문희준이 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교금액이 없는 상태라 감정가 300,000,000원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다. 현장 중개사례·동일 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 실제 적용 여부와 경매취득 시 절차를 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 관련 서류를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “항상 인수 0원”은 다르다
이 사건의 현재 회차만 보면 매각가 300,000,000원에서 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 240,000,000원과 2회 유찰 192,000,000원 시나리오도 같은 결과입니다. 그러나 임차인 문희준은 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차권 말소 여부”가 아니라 실제 낙찰가에서 임차보증금 170,000,000원이 얼마나 배당되는가입니다. 현재 제공된 회차 범위에서는 인수 0원이지만, 이후 가격이 더 내려가면 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 동시에 비교 실거래금액이 없어 현재 300,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않았으므로, 권리는 조건부 관리, 가격은 별도 검증이 이 사건의 핵심입니다.
