서울중앙지방법원 2026타경100777. 서초구 양재동의 호연하우스 2층 202호입니다. 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 전용면적은 24.53㎡입니다. 양재역 남동측 인근에 위치하고 제반 차량 진입과 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

이 물건은 과거 경매를 통해 현재 소유자 조소정에게 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 2024년 2월 22일 소유권 취득과 함께 농협은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 박유나가 2024년 10월 23일 전입하고, 2026년 6월 4일 임차권등기를 마쳤습니다.

임차보증금은 20,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계에서는 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다. 문제는 가격과 임차인·신청채권자의 관계입니다. 신건 최저가가 확인된 과거 거래사례보다 상당히 높고, 가격을 판단할 거래 표본도 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 기준

과거 우리은행 근저당권과 기존 경매개시결정은 2024년 2월 22일 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 농협은행 근저당권 167,200,000원입니다.

2026년 강제경매개시결정과 박유나의 주택임차권등기는 모두 그 이후에 접수됐습니다. 박유나의 전입신고일도 근저당권 설정일보다 늦어, 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되며, 매수인의 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 박유나 1명

③ 시세 비교 — 확인 거래보다 20.4% 높은 신건

호연하우스에서 확인되는 비교 거래는 2024년 5월의 1건입니다. 대상 물건과 전용면적이 유사하지만 층이 다르고 거래 시점도 오래됐으므로, 이 가격만으로 2026년 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.

비교 거래가는 255,000,000원이고 신건 최저가는 307,000,000원입니다. 두 금액의 차이는 52,000,000원으로, 최저가가 비교 거래가의 120.4%에 해당합니다.

최근 12개월 이내에 체결된 것으로 확인되는 거래사례는 없어 최신 실거래 추세를 판단하기 어렵습니다. 따라서 과거 거래가 대비 높은 가격이라는 사실과, 실제 현재 시세가 어느 수준인지는 구분해서 봐야 합니다. 전체 평균 2.55억만을 기준으로 적정 입찰가를 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 단순 추정배당입니다. 농협은행 채권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 박유나의 임차보증금 20,000,000원은 신청채권자 청구액 23,141,452원과의 중복 여부가 확인되지 않아 별도 채권으로 더하지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

신건과 유찰 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 별도로 승계할 보증금을 더하는 구조는 아니며, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 따라 달라집니다.

1회 유찰 시 최저가는 245,600,000원으로, 확인된 2024년 거래가 255,000,000원보다 낮아집니다. 다만 해당 비교 거래는 오래된 단일 사례이므로 유찰만으로 현재 시세 대비 가격 메리트가 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 양재동 소재 양재역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선·신분당선 양재역이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 사용승인일은 2013.04.12이며 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 동측 약 10m 도로에 각각 접한 소로각지입니다. 토지는 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 적용대상과 입찰 시점의 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 10,730,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 비교 실거래도 1건입니다. 역세권 접근성과 별개로, 가격 검증을 위한 거래 표본이 부족하다는 점을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 307,000,000원은 확인된 거래사례 255,000,000원의 120.4%입니다. 최근 유사 면적·층·건물 상태의 거래를 추가로 확인하세요.
• 신청채권자와 임차인 동일인 여부. 박유나의 임차보증금 20,000,000원과 청구액 23,141,452원의 관계를 확인하세요. 청구 원인과 배당요구 내역의 중복 여부가 중요합니다.
• 임차권 및 명도. 박유나의 전입·확정일자·점유개시·임차권등기 내용을 원본과 대조하고, 실제 점유 상태와 명도 가능 여부를 확인하세요.
• 배당순위 검증. 농협은행 근저당권의 실제 채권잔액, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 단순 추정배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 소규모 다세대의 가격 편차. 확인된 실거래 표본이 1건이므로 인근의 유사한 도시형생활주택·다세대주택 거래도 함께 검토하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정사항의 유효기간과 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
• 관리비·점유 상태. 미납 관리비와 실제 거주자, 내부 상태 및 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다

양재동 호연하우스 202호는 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임차권의 대항력이 인정되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.

다만 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점은 청구채권의 내용과 배당관계를 정확하게 확인해야 하는 부분입니다. 동일인의 보증금과 신청채권을 중복 계산해서도 안 됩니다.

가격 측면에서는 더욱 신중할 필요가 있습니다. 신건 최저가 3.07억은 확인된 2024년 거래가 2.55억보다 20.4% 높지만, 해당 거래는 단 1건으로 최신 시세를 대표하기 어렵습니다. 권리상 인수위험이 낮다는 장점과 신건 가격의 적정성은 별개의 문제입니다. 최신 비교 거래와 임차인·신청채권자의 관계를 확인한 후 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.