서울중앙지방법원 2026타경100791. 신림동 더위일관악파크뷰 제6층 제608호, 현황상 복층형 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권자 제혜연과 현황조사상 별도 점유자 3명을 분리해서 보는 것입니다. 제혜연은 임대차계약일 2022.03.30, 주민등록일 2022.05.20, 점유개시일 2022.05.23, 확정일자 2022.04.26, 보증금 240,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 배당계산만 보면 보증금 중 11,062,000원이 남지만, 신청채권자로부터 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 현황조사에는 BAYARTUGS UNDRAL, ENKHBAT MUNKHSHUR, BAYARTUGS MISHEEL이 별도로 확인되며, 전입일은 각각 2025.07.31, 2024.08.30, 2024.08.30입니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 범위와 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 제혜연의 240,000,000원을 그대로 매수인 인수액으로 잡는 것도 틀리고, 반대로 전체 인수위험이 0원이라고 단정하는 것도 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 복층형 오피스텔 · 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제608호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.27 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권 확약과 별도 점유자를 분리해야 한다
등기상 성북신용협동조합 근저당권 1,650,000,000원은 2022.02.14 이미 말소됐습니다. 제혜연의 주택임차권은 2023.12.15 등기됐고, 보증금은 240,000,000원입니다. 선언된 말소기준은 2026.04.17 강제경매개시결정이며, 제혜연 임차권은 그보다 앞섭니다. 다만 이 임차권자에 대해서는 2026.6.17. 확약서가 제출돼 미배당 보증금의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
② 임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 제혜연 | 2022.05.20 | 240,000,000원 | 2022.04.26 | 대항력 우선변제 확약 · 실질 인수 0원 |
| ENKHBAT MUNKHSHUR | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| BAYARTUGS MISHEEL | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| BAYARTUGS UNDRAL | 2025.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 임차·점유 관련 확인 대상은 위 4명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복된 사람은 없으며, 제혜연과 나머지 3명은 각각 별도로 판단해야 합니다. 특히 나머지 3명의 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 총 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 233,000,000원이고 현재 최저매각가도 233,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 확약 밖 3명의 보증금도 미상이라, 낙찰가 외 추가 인수 가능액까지 포함한 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 제혜연 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 제혜연 보증금은 11,062,000원이 부족하지만, 2026.6.17. 확약 때문에 이 부족분을 제혜연이 매수인에게 청구하는 위험은 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 배당표는 확약 밖 3명의 미상 보증금을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 복층형 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 확인이 어려워 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업시설·업무시설·근린생활시설·다세대주택·공원·교육시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물이며 사용승인일은 2021.12.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,840,000원/㎡, 토지면적은 294.6㎡입니다.
- 등기 특이사항. 2022.05.23 민간임대주택등기가 기재돼 있어 임대관계와 함께 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제혜연 확약서 원문 확인. 2026.6.17. 확약의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유자 3명 임대차 확인. BAYARTUGS UNDRAL, ENKHBAT MUNKHSHUR, BAYARTUGS MISHEEL의 실제 계약관계·보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 위 3명의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 추가 인수금액을 더한 총비용을 확정할 수 없습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격추세 자료가 확인된 뒤 감정가 233,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 시 내부확인이 불가능했으므로 복층 구조와 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.23 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 정리됐지만 전체 인수위험은 아직 미상”
이 사건에서 가장 큰 금액인 제혜연 보증금 240,000,000원만 보면 부담이 커 보입니다. 하지만 현재 회차에서 228,938,000원이 배당되고, 부족한 11,062,000원은 2026.6.17. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하기 때문에 제혜연 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원 물건”으로 결론내릴 수는 없습니다. 현황조사에 별도로 확인되는 3명의 보증금·확정일자가 미상이고 이들은 확약 대상도 아닙니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 233,000,000원의 신건 가격을 시세 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 위험은 해소됐지만, 확약 밖 점유자 3명의 임대차 실체를 확인하기 전까지 실질취득비용과 최종 인수액을 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
