부산지방법원 2025타경101641. 부산광역시 사하구 구평동 e편한세상사하 101동 1605호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 권리관계보다 매각가격에 있습니다. 소유자 김현주는 2016년 10월 소유권을 이전받았고, 같은 날 대구은행이 채권최고액 161,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 태린대부의 근저당과 사하구 압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다.

선순위인 대구은행 근저당이 말소기준권리입니다. 후순위 담보권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입신고가 확인되는 임차인이 실제로 존재하고, 보증금과 내부 점유상태는 추가 확인이 필요합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 현재 최저매각가는 234,000,000원입니다. 반면 동일 평형의 최근 거래 평균은 219,483,333원, 가장 최근 거래는 208,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 표본의 최고가인 230,000,000원보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2016.10.31 접수된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 161,000,000원입니다. 이후 설정된 태린대부의 근저당권 32,500,000원과 사하구 압류, 태린대부 및 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

기존 한국자산신탁의 소유권보존 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 정리됐습니다. 2022년 사하구 압류 역시 2022.04.27 해제로 이미 말소됐습니다. 태린대부 근저당권에 부기됐던 유니온저축은행의 질권도 2025.06.05 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 박진우 1명입니다. 전입신고일은 2020.02.17로 말소기준권리인 2016.10.31보다 늦습니다. 따라서 해당 전입을 기준으로 선순위 대항력은 없으며, 임차보증금의 매수인 인수도 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

박진우는 2025.09.17 배당요구를 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 대항력이 없다는 사실과 배당받을 권리가 없다는 판단은 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 106.6%

e편한세상사하의 동일 평형 실거래를 기준으로 보면 최근 12개월 12건의 평균은 219,483,333원입니다. 최근 거래가격은 205,000,000원에서 230,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

최근 평균은 219,483,333원이지만 최신 거래인 2026년 9월 거래가격은 208,000,000원입니다. 4월 거래에서는 230,000,000원에 거래된 사례도 있었으나, 최근 8~9월 거래는 205,000,000원과 208,000,000원에 형성된 사례가 있습니다. 월별 거래 표본과 층별 차이가 존재하므로 이를 전체 시장의 하락률로 단정할 수는 없지만, 최신 거래 수준이 평균보다 낮다는 점은 가격 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준 추정배당입니다. 집행비용은 4,076,000원으로 추정했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오

매각가격이 낮아지더라도 현재 확인된 권리관계에서는 매수인의 임차보증금 인수액이 증가하지 않습니다. 반면 후순위 채권자의 미배당액은 유찰 이후 커질 수 있습니다. 아래는 제시된 회차별 추정 결과입니다.

신건에서는 추정 채권액 193,500,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시 태린대부 예상배당액은 22,779,200원으로 청구액 24,423,137원에 미달합니다. 2회 유찰 시에는 태린대부의 예상배당액이 0원입니다. 이러한 채권 미배당은 별도의 인수권리가 없는 한 낙찰자의 채무로 승계되는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 구평동 소재 구평동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 북측으로 약 20m 도로, 북동측 약 15m 도로, 남서측 약 12m 도로와 접합니다.
• 건물. 2016.09.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 929,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 등으로 내부확인이 불가능해 관련 공부와 외부관찰, 인근 유사물건을 토대로 통상적인 상태를 상정하여 평가했습니다.
• 환금성. 1,068세대 단지이며 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 실거래가격은 205,000,000원~230,000,000원으로 분포하며, 최신 거래는 208,000,000원입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 현재 최저가 234,000,000원은 최근 실거래 평균의 106.6%입니다. 특히 최신 거래가격 208,000,000원과의 차이를 확인하고 응찰가격을 설정해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 박진우는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 전입신고가 확인되는 만큼 낙찰 후 점유자 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다. 배당요구 여부만으로 자진 퇴거를 단정해서는 안 됩니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부출입이 불가능했습니다. 실제 내부구조, 수리상태 및 이용상황을 재확인하고 예상 수선비를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 관리비 미납 내역과 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 사하구 압류 및 관련 조세채권의 실제 배당관계도 확인해야 합니다.
• 별도 경매개시결정 확인. 같은 부동산에 2025타경102255 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 사건 진행 및 병합·중복경매 관계를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.06입니다. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

부산 e편한세상사하 1605호는 등기상 권리 정리가 비교적 명확한 사건입니다. 2016년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박진우 역시 말소기준 이후 전입하여 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 219,483,333원의 106.6%이며, 최신 거래 208,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 평균보다 낮은 상황에서 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

여기에 임차보증금 미상, 내부 미확인, 명도 및 관리비 확인이라는 과제가 남습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.3회인 점과 회차별 가격을 참고하되, 실제 입찰 여부는 현재 시세와 물건 상태를 확인한 뒤 결정할 필요가 있습니다. 권리상 인수 0원, 신건 가격 메리트 부족 — 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 매입가격과 현장 확인입니다.