부산지방법원 2026타경226. 부산광역시 북구 만덕동 럭키만덕아파트 204동 1403호, 전용 84.94㎡의 아파트입니다. 소유자 홍성룡은 2014년 1월 8일 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당이 설정됐으며 부산은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준은 2014년 1월 8일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 당초 채권최고액 123,600,000원으로 설정됐으나, 2024년 7월 3일 88,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤에 설정된 부산은행 근저당권들과 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 같은 단지의 동일 전용면적 실거래 평균이 191,166,666원이고, 2026년 9월 최신 거래도 198,000,000원입니다. 감정가 그대로 응찰한다면 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 웃도는 금액에 취득하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 911-3 럭키만덕아파트 제204동 제14층 제1403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 덕천로234번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 홍성룡 (2014.01.08. 소유권 취득 · 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산은행 / 195,935,511원 |
| 말소기준권리 | 2014.01.08. 을구 11번 부산은행 근저당권 (채권최고액 123,600,000원 → 88,000,000원으로 변경) |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 입찰보증금 | 최저매각가 기준 10% · 22,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당과 가압류 소멸
핵심은 을구 11번 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위인 을구 14번·15번 근저당권과 갑구 6번 하나캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 일반적으로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유 및 임차관계 — 현장 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.
입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력이나 매수인 승계 여부도 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 117.2%
동일 단지 럭키2, 전용 84.94㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래금액은 158,000,000원부터 240,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 191,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 15 | 198,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 191,166,666원 |
감정가이자 신건 최저가인 224,000,000원은 최근 실거래 평균보다 32,833,334원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 117.2%입니다.
또한 2026년 9월 최신 거래가격인 198,000,000원보다도 높습니다. 2026년 6월에는 240,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 개별 고가 거래만을 기준으로 현재 가격의 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 함께 고려하면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 부산은행 근저당권에 순차 배당하는 형태입니다. 후순위 채권에는 상당한 미배당이 예상되지만, 이는 곧바로 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 부산은행 | 123,600,000원 | 123,600,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 부산은행 | 110,000,000원 | 96,464,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 | 10,110,910원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 353,710,910원 | 220,064,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 133,646,910원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
위 예상배당은 을구 11번 근저당의 최초 채권최고액 123,600,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 해당 권리는 2024.07.03. 채권최고액이 88,000,000원으로 변경됐으므로 현행 권리관계와 실제 채권잔액을 반영한 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 및 배당 시나리오
매각가격이 내려가더라도 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 반면 매각대금 감소에 따라 채권자 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 133,646,910원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 177,819,710원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 213,157,950원 | 0원 |
회차별 가격과 배당액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부 및 향후 매각조건을 보장하지 않습니다. 배당액은 근저당 변경등기 등을 반영해 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안·소화전·화재탐지 및 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측에 폭 약 20m의 포장도로가 소재합니다. 토지는 북하향 완경사지 내 부정형이며, 인접지와 등고 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다. 상대보호구역 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 럭키2는 714세대, 1992.07.07. 준공 단지입니다. 최근 동일 전용면적 거래가 확인되지만 거래가격이 158,000,000원부터 240,000,000원까지 분산돼 있습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 117.2%입니다. 최신 거래가격 198,000,000원과도 비교해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 11번 부산은행 근저당의 채권최고액이 123,600,000원에서 88,000,000원으로 변경됐습니다. 최신 등기부와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 15번 근저당에는 김해시 상동면 우계리 소재 부동산이 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인한 뒤 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목이 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 224,000,000원, 1회 유찰 가정 179,200,000원, 2회 유찰 가정 143,360,000원의 가격 구조를 최근 시세와 비교하되 실제 유찰을 전제로 자금계획을 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 높다”
부산 럭키만덕 1403호는 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 224,000,000원은 최근 동일 평형 평균 191,166,666원의 117.2%이고 최신 거래가격 198,000,000원도 웃돕니다. 최근 실거래에 비춰 신건 가격 메리트는 부족합니다.
결론은 권리상 예상 인수 0원, 가격은 유찰 후 재검토입니다. 점유관계와 근저당 변경등기를 확인하면서 실제 매각조건과 최근 거래 수준을 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
