창원지방법원 2025타경730. 경상남도 창원시 의창구 대산면 갈전리 517-1의 연립/다세대와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 제시외 건물과 태양광 설비도 포함해 평가됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김정숙이며, 말소기준권리는 2019.06.21 대산농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 부분은 박미주의 주택임차권 80,000,000원입니다. 주택 전부를 대상으로 하고 점유개시일자는 2022.01.10, 확정일자는 2022.01.12이지만, 주민등록일자는 2024.04.05입니다. 말소기준권리인 2019.06.21보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.30 신고돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 갈전리 517-1 · 대산북로367번길 5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광 설비 포함 |
| 소유자 | 김정숙 |
| 토지 | 587.2㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 275,836,440원 / 275,836,440원 (신건) |
| 청구액 | 84,777,360원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2019.05.29 김정숙에게 이전됐고, 같은 해 2019.06.21 설정된 대산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.05.17 에이피엘파이낸셜대부 근저당 19,500,000원, 2024.09.06 국민건강보험공단 압류, 2024.09.13 롯데캐피탈 가압류 16,703,771원, 2024.10.30 박미주의 주택임차권, 2025.09.15 이 사건 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인 — 보증금 8,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미주 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2024.04.05 | 2022.01.12 | 2024.10.30 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일자는 2022.01.10과 2024.04.05, 점유개시일자는 2022.01.10이며, 확정일자는 2022.01.12와 2024.04.08로 등기돼 있습니다. 그러나 대항력 판단에 중요한 주민등록일자가 2024.04.05로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 시세 없이 신건 가격의 유불리는 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 275,836,440원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 275,836,440원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,836,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,710원 |
| 1. 근저당 · 대산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 16,703,771원 | 16,703,771원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,970,959원 |
예상 채권액 156,203,771원은 현재 회차에서 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 114,970,959원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,836,440원 | 0원 | 114,970,959원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,669,152원 | 0원 | 60,576,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,535,321원 | 0원 | 17,060,056원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산상 채권자 총 청구액 156,203,771원은 전액 배당되고, 매수인 인수액도 계속 0원입니다. 다만 이는 권리·배당 구조에 대한 계산일 뿐, 176,535,321원 또는 220,669,152원이 시세 대비 싸다는 뜻은 아닙니다. 가격 메리트 판단에는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 의창구 대산면 갈천리 ‘평리마을’ 내에 위치하며 주위는 주택·농경지·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 587.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 149,100원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박미주 보증금 80,000,000원과 임차권등기 자체는 존재하지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 가격 확인. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 275,836,440원을 기준으로 싸다·비싸다를 단정하지 말고 주변 유사물건 거래가격을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 태양광 설비까지 포함해 평가된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구와 함께 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함돼 있어 이용계획을 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.06.21 대산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 박미주의 주택임차권은 보증금이 80,000,000원이지만 전입신고가 2024.04.05라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원이며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 권리 계산상 미배당액도 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 현재 최저가는 275,836,440원이지만 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 판단을 유보해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
