창원지방법원 2025타경898. 김해시 삼방동 삼방초등학교 북서측 인근에 자리한 주거용 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 조적조 슬래브지붕 3층 건물이며, 각 층 4가구씩 총 12가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 165.8㎡입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 이상화 명의의 근저당권으로, 채권최고액은 225,000,000원입니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 점유자가 있어 등기상 권리의 소멸만으로 매수인의 부담이 모두 해소된다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임대차는 별개

핵심 말소기준은 2023.08.30 이상화 근저당권입니다. 채권최고액 225,000,000원이며 같은 지번의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물 등기상 기존 구포농업협동조합·한빛은행(우리은행) 근저당과 과거 전세권들은 이미 말소되었습니다.

2024년 장두익의 가압류 10,560,000원 역시 해제로 말소되었습니다. 이상화가 신청한 종전 임의경매 사건인 2025타경409는 취하되어 말소되었고, 현재 분석 대상인 2025타경898의 경매개시결정은 2026.01.07 접수되었습니다.

② 점유·임대차 분석 — 금액이 확인되지 않은 선순위 점유

현황조사 및 매각물건명세서에 점유자 명의가 5건 기재되어 있습니다. 301호에는 서로 다른 명의가 함께 나타나며, 호수가 특정되지 않은 주거 점유 기재도 있습니다. 기재된 명의의 중복 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 하므로 이를 곧바로 확정된 임차인 5명 또는 확정된 보증금 총액으로 볼 수는 없습니다.

대항력은 전입일만으로 확정되지 않으며, 임대차계약·실제 점유·적법한 대항요건 등을 종합하여 판단해야 합니다. 특히 법인 명의 점유는 계약주체와 적용되는 임대차 보호요건을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 실질취득가를 먼저 확정해야 한다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 386,331,200원입니다. 회차별 가격은 다음과 같습니다.

채권 미배당과 소유자 잔여는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 계산입니다. 확인되지 않은 임차보증금, 우선배당, 당해세 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액과 다를 수 있습니다.

이 사건에서는 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 실제 투자금이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 매수인의 실질취득금액은 낙찰대금에 실제 인수하게 되는 미배당 보증금 등을 더해 판단해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰대금이 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 늘어 실질취득부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 386,331,200원 가정)

근저당권자에 대한 225,000,000원 배당은 채권최고액을 적용한 추정치이며, 실제 신청 청구액은 156,750,000원입니다. 실제 배당액은 확정된 채권액, 배당순위와 다른 권리자의 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 이 계산에는 미확인 임차인의 배당과 인수 문제가 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 조적조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장석재 붙임 등으로 마감되어 있으며, 샤시 창호, 위생·급배수·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 각 층 4가구, 총 12가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 다수의 개별 점유자가 있을 수 있으므로 실제 호실별 임대차 현황이 환금성과 명도비용에 영향을 줍니다.
• 토지. 면적 165.8㎡, 지목 대, 완경사·정방형 토지이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 862,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 소로3류에 접하고 지구단위계획구역에 접합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 위반건축물 표시는 없으나, 총 12가구의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도 및 호실 구성을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 임대차관계가 확정되지 않은 다수 가구 이용 건물이므로, 공실 여부와 보증금 총액, 임대수익 및 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 103호 배수한. 2019.05.28 전입에 따른 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부와 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 201호 유경농업회사법인유한회사(유성효). 2022.11.24 전입과 관련된 계약주체, 실제 점유자, 보증금 및 적용되는 임대차 보호요건을 확인해야 합니다.
• 301호 중복 기재. 주식회사 유일아이엔비(추유경)와 방광호의 관계 및 실제 임차인을 확인하고, 기재된 보증금 1,000원의 원본 금액 단위도 대조해야 합니다.
• 법인유 점유. 실제 점유 부분, 계약주체, 전입일 및 다른 점유자와의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 전체 임대차 조사. 총 12가구 이용 건물이므로 모든 호실의 계약 현황, 실제 거주자, 보증금과 임대료, 배당요구 및 우선변제 여부를 조사해야 합니다.
• 실질취득가 산정. 확인된 선순위 미배당 보증금을 낙찰대금에 더하여 실제 취득부담을 계산해야 합니다. 낙찰가만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 일괄매각·공동담보. 건물과 토지의 등기 및 매각범위를 함께 대조하고, 공동담보 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 이용현황. 건축물대장과 감정상 다가구 이용상태를 비교하고, 실제 가구 분할·설비 및 사용 현황을 조사해야 합니다.
• 명도·관리비. 각 호실의 점유관계에 따른 인도 협의, 미납 공과금 및 관리비 부담을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

김해 삼방동 579-8 물건은 등기상 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 이상화의 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 매수인의 부담은 등기상 권리만으로 결정되지 않습니다.

103호와 201호에는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 301호에는 복수 명의가 기재되어 있으며, 다른 주거 점유자의 대항력도 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 명시하고 있습니다.

현재 최저가는 386,331,200원이지만, 여기에 추가될 수 있는 임차보증금 인수액을 산정하지 못한 상태입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 구조가 남아 있다면 실질취득부담이 그대로 유지될 수 있습니다. 최근 비교 시세도 확인되지 않아 가격상 이익을 확정할 근거가 없습니다.

결론은 선순위 임대차와 실제 인수액이 확인되기 전까지 가격 판단 및 입찰 보류입니다. 권리분석의 관건은 근저당 소멸 여부가 아니라, 다수 점유자의 계약과 미배당 보증금이 낙찰자에게 얼마나 승계될 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.