창원지방법원 2025타경907. 김해푸르지오하이엔드2차 201동 16층 1605호 아파트입니다. 등기상 소유자는 임채곤이고, 2024.11.18 소유권이전등기가 접수됐습니다. 매매 원인은 2021.05.12이며 거래가액은 363,000,000원입니다. 같은 날 서김해새마을금고의 채권최고액 443,040,000원 근저당권도 접수됐고, 이 근저당이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
2026.01.14 서김해새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이효진이 1605호에 2024.12.31 전입한 것으로 기재돼 있지만, 전입일이 말소기준권리인 2024.11.18 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경907 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 1지구2블록1로트 김해푸르지오하이엔드2차 201동 16층1605호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 안동길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 47층 중 16층 |
| 소유자 | 임채곤 · 거래가액 363,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서김해새마을금고 / 345,797,393원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
2024.09.23 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.11.18 임채곤 앞으로 소유권이전등기가 접수됐고, 같은 날 서김해새마을금고의 근저당권이 접수됐습니다. 이 근저당권 이후 발생한 2026.01.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이효진 | 1605호 | 2024.12.31 | 6,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이효진의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 먼저 볼 것은 등기 상태
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 408,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 408,000,000원입니다. 다만 실거래 시세는 입찰 전에 별도로 확인해 현재 최저가와 직접 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 2. 근저당 · 서김해새마을금고 | 443,040,000원 | 401,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 서김해새마을금고 채권최고액 기준 미배당액이 41,520,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해푸르지오하이엔드 1차 아파트 단지 서측에 인접하며, 부근은 대규모 아파트단지와 소규모 공동주택, 남측·서측 인근은 중·소규모 공장지대입니다.
- 교통. 아파트 단지 내 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 47층 건물의 16층 1605호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지는 서측으로 중로1류, 남측으로 중로2류와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 집합건축물대장 건축물현황도와 인근 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 대조. 등기사항전부증명서상 소유권·대지권 미등재 상태와 감정평가에 포함된 토지지분의 연결관계를 확인하세요.
- 임차인 확인. 이효진은 2024.12.31 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 현 점유 상태와 인도 상황은 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부를 원본 서류에서 확인하고 실제 배당관계를 점검하세요.
- 시세 확인. 현재 최저매각가 408,000,000원을 주변 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저다
권리 순서만 보면 구조는 단순합니다. 서김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 이효진은 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건에는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 등기사항전부증명서상 소유권·대지권이 등재되어 있지 않은 상태인 반면, 감정평가는 채권자가 제시한 부동산거래계약신고필증을 토대로 토지지분을 포함해 이루어졌습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 단순히 “임차인 인수 없음”에서 끝나지 않습니다. 대지권 등재 상태, 실제 취득 가능 범위, 내부 상태, 현재 시세를 원본 자료로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
