창원지방법원 2025타경11630. 경남 김해시 삼문동 젤미마을파크뷰아파트 802동 20층 2006호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 단지는 318세대 규모로 2002.09.12 준공됐습니다. 이번 매각은 감정가 142,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 그러나 최근 동일 평형 실거래 평균은 110,416,666원, 최신 거래는 110,000,000원에 형성되어 있습니다. 현재 최저가는 최근 평균은 물론 최신 거래가보다도 높은 수준입니다.

권리분석에서는 2022.03.02 설정된 앤알캐피탈대부주식회사의 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이후 리드코프로 근저당권이 이전됐고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2019.12.16 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권에는 말소 표시가 있는 한편, 2025.11.05 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기도 확인됩니다. 이 선행 근저당의 현재 효력과 배당순위는 반드시 원본 등기로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당의 상태 확인이 관건

말소기준으로 제시된 을구 10번 근저당권은 2022.03.02 설정됐으며 채권최고액은 94,900,000원입니다. 이후 2023.05.02 주식회사리드코프로 근저당권이 이전됐습니다. 갑구 10번 오케이저축은행 가압류와 갑구 11번 임의경매개시결정은 해당 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 조사된 임차인은 배새윤 1명입니다. 전입신고일은 2025.06.11로, 제시된 말소기준권리 설정일인 2022.03.02보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권을 기준으로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

다만 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 예상배당에서는 임차인 배당액과 매수인 인수액을 반영하지 않았으나, 이것이 실제 보증금이나 배당 관련 권리가 없다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 임대차계약 관계를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 28.6% 높은 신건

같은 단지 젤미마을8단지파크뷰의 동일 평형(전용 59.96㎡대) 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 거래 평균은 110,416,666원이고, 2026년 9월 최신 거래는 110,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가인 142,000,000원은 최근 평균의 128.6%입니다.

최근 거래는 90,000,000원~142,000,000원 사이에 분포합니다. 현재 경매 최저가 142,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같은 수준이며, 최근 평균과 최신 거래가를 모두 크게 웃돕니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 존재할 수 있지만, 내부 상태조차 확인되지 않은 상황에서 최고 거래가 수준의 신건 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

아래 배당은 제시된 말소기준권리 및 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 선행 근저당권의 현재 효력과 이전등기, 실제 채권잔액 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

예상 채권자 배당 합계 136,516,387원 · 예상 미배당 0원 · 소유자 잔여 2,695,613원. 이 시뮬레이션에서는 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 실제 채권자 지위와 우선순위는 선행 근저당 및 이전등기를 원본 대조해야 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

1회 유찰 시 최저가는 113,600,000원으로 낮아지지만, 최근 평균 110,416,666원과 최신 거래가 110,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다.

2회 유찰 시 최저가는 90,880,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 매각가격과 권리 인수 여부는 별개의 문제이며, 신건과 유찰 시나리오의 예상 인수 0원은 제시된 배당·말소 판단을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 삼문동 젤미마을파크뷰아파트 단위세대로, 인근은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장시설도 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 20층 건물의 20층 2006호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로1류(폭 20m~25m)와 보행자전용도로에 접합니다.
• 공시지가·규제. 공시지가 1,201,000원/㎡. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 318세대 규모의 아파트로, 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가가 90,000,000원부터 142,000,000원까지 분포하여 거래별 가격 차이가 크므로 평균뿐 아니라 최신 거래와 개별 호수의 상태를 함께 살펴야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 확인이 어려워 외부조사와 관련 공부를 기초로 평가됐습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당 확인. 을구 9번 부산경남우유협동조합 근저당권의 말소 상태, 을구 9-1번 농업협동조합자산관리회사 이전등기 및 신청채권자의 지위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당 이전. 을구 10번 근저당권이 앤알캐피탈대부주식회사에서 주식회사리드코프로 이전된 내역과 현재 채권자 및 배당관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 조사. 배새윤의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 말소기준권리 이후 전입이라는 사실만으로 보증금 관련 모든 사항이 확인된 것은 아닙니다.
• 시세 검증. 신건 최저가 142,000,000원은 최근 평균 110,416,666원의 128.6%입니다. 2026.09 최신 거래가 110,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 113,600,000원은 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가정가격은 90,880,000원입니다. 유찰 여부는 확정된 일정이 아니므로 실제 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 점유현황과 임대차관계, 수리 필요 여부 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비, 인도 및 명도 관련 비용, 실제 배당순위와 당해세 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.09.23 발급 등기사항전부증명서 이후의 권리변동 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 사건기록을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 확인이 먼저, 신건 가격은 보류”

김해 젤미마을파크뷰 2006호는 현재 최저가가 최근 동일 평형 실거래 평균의 128.6%입니다. 142,000,000원은 최근 12건의 최고 거래가와 같고, 최신 거래가 110,000,000원보다도 높습니다. 신건 가격만으로는 시세 대비 매력이 없습니다.

예상배당상 매수인 인수액은 0원이고 임차인의 전입도 제시된 말소기준권리 이후입니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이며, 선행 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기, 신청채권자 및 배당 시뮬레이션 사이에 반드시 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

결론은 신건 가격 보류와 권리 원본 재확인입니다. 유찰로 가격이 조정되더라도 실거래 비교와 선행 근저당의 권리관계 확인이 함께 이루어져야 합니다. 특히 1회 유찰 가정가격조차 최근 평균과 최신 거래가를 웃돈다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.