창원지방법원 2025타경12507. 김해시 외동 뜨란채아파트 317동 2층 204호입니다. 현재 등기상 핵심은 2015.04.15. 주식회사우리은행 근저당권 118,580,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2016.01.07. 같은 우리은행의 근저당권 27,500,000원이 설정됐고, 2025.12.19. 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 두 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 점유 문제까지 확인된 것은 아닙니다. 감정 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1250-1 뜨란채아파트 317동 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 2층 204호 |
| 소유자 | 최희솜 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 99,433,621원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 시세 비교평형 | 59.99㎡ · 면적 일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 을구 15번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,580,000원이며, 이후 설정된 을구 17번 우리은행 근저당권 27,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당권·전세권 등은 이미 말소된 이력으로 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
동일 단지 ‘뜨란채’의 면적이 일치하는 59.99㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 128,708,333원, 최신 거래는 2026.09 · 125,000,000원입니다. 신건 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 10 | 162,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 126,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 128,708,333원 |
표본 범위는 100,000,000원~162,000,000원으로 넓지만, 가격 메리트 판단에서 우선할 최근 12개월 평균은 128,708,333원입니다. 최저가 134,000,000원은 이 평균보다 높고 최신 거래 125,000,000원보다도 높으므로, 신건을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 118,580,000원 | 118,580,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 27,500,000원 | 12,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 146,080,000원 중 예상 배당액은 131,324,000원이며, 미배당액은 14,756,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 근저당의 배당 부족분으로, 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해경원고등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 서측·북측·남측으로 중로와 접하고, 동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 보행자전용도로와 중로1류에 접합니다.
- 단지. 뜨란채는 1,350세대이며 준공일은 1996.08.20입니다. 동일 평형 최근 거래는 12건 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 104.1%이므로 감정가 자체를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 점유 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 을구 17번 근저당에서 14,756,000원 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 자료상 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원입니다. 현재 신건과 구분해 가격을 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 제반 상황은 직접 조사되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 별도의 확인 과제입니다.
가격 역시 신건 단계에서는 우호적이지 않습니다. 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 128,708,333원의 104.1%이고, 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 등기상 인수 0원을 확인하는 것보다도 실제 점유관계 확인과 최근 시세 대비 응찰가 통제에 있습니다.
