창원지방법원 2025타경12580. 창원시 의창구 북면 무동리 중앙프라자 1층 105호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 황철웅으로, 2017.09.27 공유자 전원 지분 전부를 이전받았고 같은 날 주식회사경남은행의 채권최고액 372,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 장정숙 근저당과 신용보증기금·경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조보다 더 주의할 부분은 가격과 점유·관리 상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 374,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 기준이 없습니다. 따라서 신건 가격 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-3 중앙프라자 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층·지하2층 중 1층 105호 · 사용승인 2017.09.19 |
| 소유자 | 황철웅 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2017.09.27 근저당이 말소기준
말소기준은 2017.09.27 주식회사경남은행 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 2017.10.12 장정숙의 근저당권 53,000,000원, 2023년 이후의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.08.17 개시된 경남은행의 종전 임의경매는 2025.08.25 취하로 말소됐고, 2025.12.17 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 (양도인:주식회사 경남은행)의 임의경매개시결정이 현재 사건으로 이어집니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 374,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 299,200,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 239,360,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 238,396,321원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 312,149,121원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 371,151,361원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 채권 미배당액은 238,396,321원에서 312,149,121원, 371,151,361원으로 커집니다. 이는 후순위 채권 회수 문제이지, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격 자체의 적정성은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 372,000,000원 | 367,964,000원 |
| 2. 근저당 · 장정숙 | 53,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 129,450,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 33,991,181원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,919,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 606,360,321원, 채권자 예상배당은 367,964,000원, 미배당액은 238,396,321원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 대단지아파트 등이 밀집한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이지만 현재 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층·지하2층 건물의 1층 105호이며 사용승인일은 2017.09.19입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 장방형 평지이며 서측과 동측으로 중로의 포장도로가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가돼 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 확인 가능한 비교 실거래가 없어 374,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 동일 상권·유사 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정 현황은 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 현장 점유와 임대차 여부를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 관리비. 2026.01.05 기준 미납액 5,419,110원이 기재돼 있습니다. 현재 미납 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.09.27 경남은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 일반음식점 용도의 근린생활시설이면서 현재 내부는 공실로 평가돼 있습니다. 실제 내부 상태와 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건은 등기상으로는 말소기준이 분명합니다. 2017.09.27 주식회사경남은행 근저당 이후의 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심인 가격 쪽은 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 374,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이지만 비교 실거래가 없고, 물건은 현재 공실이며 임대내역도 미상입니다. 여기에 관리비 미납액 5,419,110원이 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 시세·점유·관리 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
