창원지방법원 2025타경12588. 김해시 외동 392 가동 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 김순진이고, 현재 유효한 담보권은 2024년 1월 2일 설정된 김민기 명의 근저당권 채권최고액 160,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025년 12월 24일의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김시은은 2023년 12월 11일 전입신고가 확인되어 말소기준권리보다 먼저 들어와 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정된 임차인이라고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도 산정할 수 없으므로, 실질취득가는 현재 최저가 171,000,000원만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 392 가동 2층201호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 분성로188번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 2층 201호 · 사용승인일 2015.08.21 |
| 소유자 | 김순진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민기 / 158,586,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선행 전입이 핵심
과거 하나은행 근저당권 774,000,000원은 2016년 1월 18일 해지로 말소됐고, 대연새마을금고 근저당권 144,000,000원도 2017년 11월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2024년 1월 2일 김민기 근저당권입니다. 따라서 등기만 보면 구조는 복잡하지 않지만, 김시은의 2023년 12월 11일 전입이 말소기준보다 먼저라는 사실 때문에 임차보증금 확인이 권리분석의 중심이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시은 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되고 실제 대항요건이 성립하는 것으로 확인될 경우에는 낙찰대금에서 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형이라면 실질취득가는 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 봐야 하며, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 1.71억 자체를 시세 메리트로 볼 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 171,000,000원입니다. 다만 동일면적의 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가 1.71억 자체를 시세로 간주하거나 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 임차보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 아직 열려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 김민기 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,806,000원 |
위 계산은 집행비용 3,194,000원과 김민기 근저당권 채권최고액 160,000,000원을 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김시은의 보증금도 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해여객터미널 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용중이며, 5층 공동주택 내 2층 201호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 남측 왕복 2차선 포장도로, 동측 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(30M)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 790,400원/㎡입니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2015.08.21이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모. 에이스빌(392-0)은 총 16세대의 소규모 공동주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김시은 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항요건 확인. 전입은 2023.12.11로 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 함께 실제 점유관계를 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 가능성도 현재 확정할 수 없습니다.
- 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 대항력 있는 임차보증금이 미배당으로 남으면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 비교 실거래 확인. 현재 171,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없으므로 같은 지역·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 임차인이 먼저다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 현재 말소기준은 2024년 1월 2일 김민기 근저당권이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 소멸합니다. 하지만 김시은의 전입일은 그보다 빠른 2023년 12월 11일입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 지금 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나, 최저가 171,000,000원을 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
이 물건의 승부처는 가격이 아니라 먼저 임차보증금의 실체를 확인하는 것입니다. 보증금과 대항요건이 확인된 뒤에야 인수액과 총취득부담을 산정할 수 있고, 그 다음에 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 현 단계에서는 등기상 소멸관계보다 선행 전입 임차인의 미확정 위험을 보수적으로 반영하는 것이 맞습니다.
