창원지방법원 2025타경12597. 경남 김해시 내덕동 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 704호입니다. 현재 소유자는 김호동이며, 2024년 8월 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 195,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 경매개시결정보다 앞서 등기된 주택임차권입니다.

김상찬의 임차권은 2024년 8월 30일 등기됐으며, 보증금은 195,000,000원입니다. 전입과 점유개시가 2022년 8월 26일이고 확정일자는 2022년 7월 25일로, 말소기준인 2025년 12월 29일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 7월 22일자 확약서가 기재되어 있습니다. 이 확약의 적용 범위와 효력을 원본으로 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

기존 우리은행 근저당권 77,000,000원과 국민은행 근저당권 44,000,000원은 모두 2022년 8월 26일 등기부상 말소됐습니다. 이후 설정된 김상찬의 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞선다는 점이 이 물건의 특징입니다. 경매개시결정 이후 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.95억의 실제 부담

실제 임차인은 김상찬 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액도 195,000,000원으로 나타나지만, 이를 별도 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 임차권과 신청채권의 관계, 보증기관의 권리 승계 범위는 배당표와 확약서 원본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

내덕 서희스타힐스는 990세대이며, 2016년 12월 6일 준공됐습니다. 최근 거래 표본은 전용 65.79㎡와 59.91㎡가 혼재되어 있습니다. 따라서 전체 표본 평균만으로 해당 704호의 정확한 개별 시세를 단정하기보다는, 목표 면적과 일치하는 거래 및 최신 거래를 함께 살펴봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 178,291,666원입니다. 신건 최저가 208,000,000원은 이 평균의 116.7%로, 가격이 최근 평균보다 높습니다. 다만 해당 평균은 두 면적을 함께 집계했으므로 65.79㎡ 물건의 직접적인 비교가격으로만 해석해서는 안 됩니다.

더 중요한 비교 기준은 2026년 9월 전용 65.79㎡의 9층 실거래가 200,000,000원입니다. 평가 대상은 7층이며 신건 최저가는 이 최신 거래보다도 8,000,000원 높습니다. 동일 면적의 다른 최근 거래도 184,000,000원, 185,000,000원, 190,000,000원, 199,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 면적 혼합에 따른 평균의 한계를 고려하더라도 현재 최저가에서 뚜렷한 할인 매력을 확인하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

제시된 예상배당표의 금액을 표시한 추정치입니다. 실제 배당은 채권신고, 권리 승계관계, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 자금 구조 — 확약 적용이 핵심

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반면 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구를 포기하는 확약서를 제출한 상태이므로, 그 효력이 인정되고 이행되는 경우 해당 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다.

현재 회차에서는 확약 반영 실질취득액이 208,000,000원으로 최저가와 같습니다. 이 금액은 최근 실거래 평균과 최신 동일 면적 거래보다 모두 높으므로, 신건 가격에 별도의 할인 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰 회차는 어디까지나 가정이며 실제 매각조건과 입찰 가능 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 내덕동 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 7층 704호로, 부근은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장시설 역시 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층 건물 내 7층 세대입니다. 급·배수, 위생, 승강기 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 침수위험지구 저촉이 확인되므로 관련 재해위험과 시설 관리 현황을 별도로 살펴봐야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란해 관련 공부, 탐문 및 외부조사에 의한 통상적 상태를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 990세대 아파트이며 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 거래 표본에 서로 다른 면적과 층이 혼재하므로 해당 호수의 층·향·내부 상태를 고려한 개별 가격 검토가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약 내용과 적용 대상을 확인하세요.
• 임차권 말소. 김상찬의 을구 5번 임차권에 확약의 효력이 적용되는지, 낙찰 후 말소에 필요한 절차가 무엇인지 확인하세요.
• 중복채권 검수. 김상찬 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않도록 권리 승계 및 배당 관계를 대조하세요.
• 시세 판단. 최근 12개월 평균 178,291,666원 외에 동일 면적의 2026년 9월 거래 200,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 208,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
• 내부 및 점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 현 점유 상태와 내부 수리·관리 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 침수위험지구. 해당 토지의 침수위험지구 저촉 사항과 실제 방재시설·침수 이력을 확인하세요.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 최종 매각조건과 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격까지 저렴한 것은 아니다”

이 사건은 선순위 임차권의 보증금 195,000,000원이 가장 큰 권리분석 요소입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 확약의 효력을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

반면 신건 최저가는 208,000,000원으로 최근 12개월 평균 178,291,666원의 116.7%이며, 같은 면적의 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 내부 확인이 제한됐던 점과 침수위험지구 저촉 사항도 검토해야 합니다.

결론적으로 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소되는 구조지만, 현재 신건 가격에는 뚜렷한 시세 할인 메리트가 없습니다. 확약서의 적용 범위와 배당채권의 중복 여부를 검증하고, 입찰가격은 최근 동일 면적 거래를 중심으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.