말소기준권리는 2023.05.10. 부산은행 근저당이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 노은희의 전입일은 2025.09.23.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 345,750,000원의 102.7%라 가격 할인은 없습니다.
창원지방법원 2025타경12616. 김해시 무계동 e편한세상장유2차 101동 17층 1702호, 전용 84.9329㎡ 아파트입니다. 2023.05.10. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 315,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.16. 경남신용보증재단의 25,500,000원 가압류와 2025.12.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다.
임차인 노은희의 전입일은 2025.09.23.입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당 2023.05.10.보다 뒤이므로 조사 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인 인수 예상액은 배당 시나리오에서 0원입니다. 권리보다 더 주의해서 볼 항목은 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12616 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 무계동 566 이편한세상장유2차 101동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9329㎡ · 지상 25층 내 17층 |
| 소유자 | 김주경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 305,242,578원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.10. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 315,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 경남신용보증재단 가압류 25,500,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.04.29. 설정됐던 신한은행 근저당권 254,400,000원은 2021.05.21. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노은희 | 1702호 | 2025.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 102.7%
e편한세상장유2차 동일면적 84.93㎡의 최근 실거래 12건 평균은 345,750,000원입니다. 현재 최저매각가 355,000,000원은 이 평균의 102.7%입니다. 최신 거래인 2026.06. 12층 거래가도 355,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 신건 단계에서 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 11 | 356,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 7 | 343,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 16 | 338,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 345,750,000원 |
표본 최저 거래는 320,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원입니다. 현재 최저가 355,000,000원은 최근 평균보다 9,250,000원 높고, 최신 거래 355,000,000원과는 같은 수준입니다. 신건에서 가격 할인 효과는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 315,700,000원 | 315,700,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,030,000원 |
355,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구 341,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 8,030,000원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 355,000,000원 | 341,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 61,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 117,980,800원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 권리 인수 부담과 채권자의 배당 부족은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 무계동 장유1동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 25층 중 17층 1702호이며, 위생·급배수·승강기·소화·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(무계2지구)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. e편한세상장유2차는 512세대, 2018.11.30. 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,101,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 노은희의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 345,750,000원의 102.7%입니다. 최근 평균보다 높은 현재 가격을 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.06. 최신 거래가 355,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 284,000,000원, 2회 유찰 시 227,200,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 차이를 비교할 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당이 발생하지만, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 현장 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
이 물건의 말소기준은 2023.05.10. 부산은행 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 노은희의 전입도 2025.09.23.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 신건 최저가 355,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 345,750,000원의 102.7%이고, 최신 거래 355,000,000원과 동일합니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 대비 할인 구간이 아닙니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 최근 시세와 회차별 최저가를 함께 비교하는 것입니다.
