창원지방법원 2025타경12624. 김해시 어방동 ‘골드빌라’ 나동 5층 501호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 정환구이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2011.09.23. 활천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 55,900,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후 등기된 2026.01.13. 임의경매개시결정과 2026.03.06. 북부산농업협동조합 가압류 8,757,141원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 중요한 쟁점은 현재 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 81,000,000원인 신건인데, 골드빌라 거래 표본 2건의 평균은 65,000,000원, 최고 거래는 80,000,000원, 최신 거래금액은 50,000,000원입니다. 매수인이 별도로 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 그대로 81,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 333-1 나동 5층 501호 · 도로명 경상남도 김해시 분성로501번길 43-13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 74.84㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호 |
| 소유자 | 정환구 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 활천새마을금고 / 35,956,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 골드빌라 · 16세대 · 1997.02.05 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 확정적으로 단정할 단계는 아닙니다. 등기상 핵심은 활천새마을금고 근저당권이 말소기준이 된다는 점입니다. 북부산농업협동조합 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 거래 평균보다 높다
골드빌라 거래 표본은 2건입니다. 모두 2024.11 거래로, 71.72㎡ 2층이 50,000,000원, 75.1㎡ 3층이 80,000,000원입니다. 평균은 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 71.72㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 75.1㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 65,000,000원 |
현재 최저가 81,000,000원은 비교 평균 65,000,000원의 124.6%입니다. 최고 거래 80,000,000원보다도 1,000,000원 높고, 최신 거래금액 50,000,000원과 비교하면 31,000,000원 높습니다. 따라서 현재 신건 가격은 최근 거래 근거상 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 활천새마을금고 | 55,900,000원 | 55,900,000원 |
| 2. 가압류 · 북부산농업협동조합 | 8,757,141원 | 8,757,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,484,859원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권액 64,657,141원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 14,484,859원이 발생합니다. 활천새마을금고 항목은 채권최고액 55,900,000원을 기준으로 한 추정이며, 경매 신청 청구액은 35,956,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 부근은 다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 외벽은 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 진입도로 상태는 보통 수준입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 749,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 골드빌라 전체 16세대이며 확인된 거래 표본은 2건입니다. 거래량 표본이 적어 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 신건 81,000,000원은 거래 평균 65,000,000원의 124.6%입니다. 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 64,800,000원, 2회 유찰 51,840,000원까지 내려가는 경우 각각 거래 평균·최신 거래와 다시 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 배당액 성격 확인. 활천새마을금고 예상배당 55,900,000원은 채권최고액 기준 추정입니다. 실제 채권액과 배당요구 내용을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 말소기준은 2011.09.23. 활천새마을금고 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 북부산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현재 회차의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득 81,000,000원은 거래 평균 65,000,000원의 124.6%이고, 최고 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 확인된 거래 표본이 2건뿐이라는 한계까지 고려하면, 신건 가격에 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 현재는 권리보다 유찰 뒤 가격 구간과 실제 점유관계 확인이 승부처인 사건입니다.
