창원지방법원 2025타경12651. 김해시 안동 대아아파트 102동 3층 306호, 전용 84.29㎡ 아파트입니다. 소유자 양철진이 2017년 3월 20일 거래가 155,000,000원에 취득한 물건으로, 2019년 11월 28일 설정된 국민은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 해당 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 현재 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 선순위로 남아 매수인이 승계할 근저당은 확인되지 않습니다. 후순위 송푸드 근저당, 현대캐피탈·한다시티 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 점유자와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 이해관계자가 부재해 내부조사도 이루어지지 못했습니다.

가격을 보면 더욱 분명합니다. 감정가이자 현재 최저가인 122,000,000원은 최근 실거래 평균보다 10,250,000원 높습니다. 전체 거래 평균만 보아도 최저가가 시세의 109.1%이고, 최근 12개월 평균을 적용하면 109.2%입니다. 최근 가격 추세까지 소폭 하락해 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이전과 후순위 권리 소멸

말소기준은 2019년 11월 28일 접수된 을구 22번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 107,800,000원이며, 2024년 9월 27일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당의 채권자 변경으로, 별도 근저당이 추가 설정된 것은 아닙니다.

송푸드의 채권최고액 38,000,000원 근저당은 말소기준 이후 설정됐습니다. 현대캐피탈의 17,603,875원 가압류와 한다시티의 42,076,830원 가압류 역시 후순위입니다. 따라서 이 권리들은 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 109.2%

대아아파트는 총 321세대이며, 1992년 11월 5일 준공됐습니다. 매각 대상의 전용면적은 84.29㎡입니다. 최근 실거래에는 동일 면적 84.29㎡와 인접 면적 84.81㎡, 78.15㎡ 거래가 함께 포함돼 있어 면적과 층수 차이를 감안해야 합니다.

전체 12건 평균은 111,875,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 실거래 10건 평균인 111,750,000원을 우선 적용합니다. 현재 최저가 122,000,000원은 이 평균보다 10,250,000원 높아 최근 시세의 109.2%에 해당합니다.

최신 거래도 중요한 비교 기준입니다. 2026년 7월 같은 전용 84.29㎡의 8층 거래는 각각 120,000,000원과 115,000,000원입니다. 매각 대상은 3층인데도 신건 최저가는 이들 거래보다 높습니다. 2026년 4월 140,000,000원 거래도 있지만, 일부 높은 거래가격만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 예상배당입니다. 국민은행 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 별도의 중복 채권으로 계산하지 않습니다. 실제 배당액은 확정채권액, 집행비용, 조세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,508,000원을 제외한 119,492,000원이 채권자에게 배당됩니다. 선순위 근저당에 107,800,000원이 배당되고 송푸드는 11,692,000원을 배당받는 반면, 후순위 가압류권자에게는 배당재원이 남지 않습니다.

채권자 미배당 합계는 85,988,705원입니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 추가로 인수하는 금액이 아닙니다. 후순위 등기 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원

유찰에 따라 매각가격이 내려가면 채권자의 미회수액은 증가합니다. 그러나 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 각 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 안동 소재 한일여자고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측 왕복 2차선 도로와 남서측 왕복 4차선 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다. 공시지가는 937,400원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 321세대, 1992년 준공 단지입니다. 최근 실거래는 확인되지만 면적·층수별 거래가격 편차가 있고 최근 거래 추세가 -0.7%이므로, 매도 시에는 실제 거래 가능한 가격대를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계자의 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 상정한 평가이므로 실제 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 권리관계 확인. 2019.11.28 국민은행 근저당을 말소기준으로 확인하고, 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 및 후순위 송푸드 근저당·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 전체 평균이나 과거 최고 거래가만 근거로 응찰가격을 정하지 말고, 최신 실거래와 최근 하락 추세를 함께 반영하세요.
• 유찰 시나리오 비교. 신건 122,000,000원, 1회 유찰 시 97,600,000원, 2회 유찰 시 78,080,000원을 기준으로 자금계획과 입찰가격을 비교하세요.
• 내부 수리비 확인. 감정평가 시 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 누수·설비·마감 상태와 예상 수리비를 점검해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 관리비 체납 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 실제 점유자의 인도 가능 여부를 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

김해 대아아파트 306호는 말소기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하며, 배당 부족분을 매수인이 그대로 승계하는 구조도 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 내부와 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유자 조사와 매각물건명세서 확인을 마쳐야 합니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 111,750,000원의 109.2%이며, 2026년 7월 최신 거래인 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 추세도 -0.7%로 소폭 하락하고 있어 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·내부 상태 확인과 가격 조정이 필요한 물건이라는 것입니다. 현재 신건보다 유찰 이후 가격 구간을 비교하는 접근이 합리적이며, 최종 입찰 판단은 실제 점유관계와 개별 호실 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.