서울남부지방법원 2025타경11969. 고척동 ‘코스모스’ 4층 401호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021년 11월 15일 설정된 스카이저축은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 구로구·국세 압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 에스엠글로벌 근저당 500,000,000원은 이미 2021년 2월 26일 말소됐습니다.

가격은 감정가 131,500,000원에서 3회 유찰돼 67,328,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래는 2026년 8월 113,800,000원이며 최근 12개월 평균도 동일하게 113,800,000원입니다. 최저가는 그 59.2% 수준이어서 표면적인 가격 간격은 크지만, 최근 시세가 이전 거래 구간보다 39.3% 하락했다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.11.15. 을구 3번 스카이저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 3월 한국자산관리공사 공매공고가 있었으나 2025년 8월 22일 공매취소공고에 따라 해당 공매공고 등기는 말소됐습니다. 다만 조세 압류는 그 등기 순위와 별개로 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음

확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2021.11.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 범위는 현재 확정하기 어렵습니다. 이는 매수인의 보증금 승계 문제와는 별도로 배당표의 선순위 차감액에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 자체가 급락했다

‘코스모스’는 16세대 규모이며 사용승인일은 2018.09.12입니다. 비교 가능한 실거래는 2021년 10월 170,000,000원, 2022년 1월 205,000,000원, 2026년 8월 113,800,000원입니다. 전체 3건 평균은 162,933,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다.

현재 최저가 67,328,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 113,800,000원의 59.2%입니다. 가격 자체는 최근 확인 거래보다 46,472,000원 낮습니다. 그러나 최근 가격 수준은 이전 거래군보다 39.3% 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 162,933,333원을 기준으로 할인율을 과장해서는 안 되고, 113,800,000원을 중심으로 보수적으로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,328,000원 가정)

현재 가정에서는 스카이저축은행 채권최고액 96,000,000원 중 65,716,096원이 배당되고 30,283,904원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려갈수록 채권자 부족액 확대

낙찰가가 더 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 대신 스카이저축은행의 미배당액이 30,283,904원에서 43,507,123원, 54,085,699원으로 커집니다. 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 위반건축물·현황 — 가격보다 더 중요한 확인 포인트

본건은 최상층에 위치해 경사슬라브 상층부 사이의 다락을 현황 창고로 내부 계단을 통해 이용하고 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 별도로 위반건축물 표기가 존재하므로 사용·원상회복·이행강제금 등과 관련된 행정상 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고척초등학교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 8m 포장도로, 남서측 약 4m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,995,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 3건으로 많지 않습니다. 최근 거래가격도 이전 거래 대비 크게 하락해 가격 변동성에 주의해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 유승균·박예지의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당 순서를 확정할 수 없습니다.
• 조세 우선권 확인. 국세·지방세 등 압류 3건이 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 차감액을 점검해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 9㎡ 조립식패널조 주거용 위반 부분의 현황, 시정명령·이행강제금 여부, 향후 원상회복 가능성을 관할 행정기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 2025.08.22. 취소공고로 말소됐지만 경매와 공매 진행 이력을 원본 문서에서 교차 확인하는 편이 안전합니다.
• 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 162,933,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 113,800,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -39.3%이므로 과거 거래가를 근거로 지나치게 높은 안전마진을 잡지 않는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·조세 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 크지만, 확인할 것이 많은 물건”

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 전입한 임차인만 확인되고 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 67,328,000원은 최신 거래 113,800,000원의 59.2%까지 내려와 가격 차이도 큽니다. 그러나 시장은 이미 이전 거래 수준보다 39.3% 하락했고, 물건 자체에는 9㎡ 위반건축물이 있습니다. 두 임차인의 보증금도 확인되지 않았고 국세·지방세 압류도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리승계 위험은 낮지만 물건·배당·환금성 확인 부담이 큰 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다. 할인율보다 위반건축물 처리 가능성과 실제 임차보증금·조세 금액을 먼저 확인해야 합니다.