부산지방법원 2026타경100230. 부산 서구 남부민동 대림비치아파트 102동 26층 2604호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물의 26층입니다. 현재 소유자는 주식회사봉심으로, 2021.09.01 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 263,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 서정민의 180,000,000원 임차권입니다. 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2021.08.30이고, 2024.09.06 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준인 2025.06.20 중부산세무서 압류보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차권으로서 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.09.01 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 서정민 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100230 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 남부민동 523-1 대림비치아파트 102동 26층2604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.89㎡ · 28층 중 26층 |
| 소유자 | 주식회사봉심 (2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 195,217,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.20 중부산세무서 압류입니다. 이후 2025.09.22 부산광역시 서구 압류와 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 서정민 임차권은 말소기준보다 앞선 권리라 원칙상 별도 검토가 필요하지만, 이 사건에서는 확약이 제출되어 매수인 인수 위험이 실질적으로 제거됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정민 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2021.08.30 | 2021.08.30 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 109.8%로 높다
대림비치 동일 면적 59.89㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 202,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 192,250,000원, 최신 거래는 2026.06 · 200,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 -7.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 24 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 15 | 224,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2024.11 | 59.89㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2024.05 | 59.89㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 59.89㎡ | 28 | 208,500,000원 |
| 2023.11 | 59.89㎡ | 18 | 218,000,000원 |
| 2023.10 | 59.89㎡ | 17 | 216,500,000원 |
| 2023.08 | 59.89㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 59.89㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 202,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 211,000,000원은 최근 12개월 평균 192,250,000원의 109.8%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -7.1%이므로, 전체 12건 평균 202,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 서정민 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,217,753원 | 27,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 서정민 보증금 180,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 27,246,000원이 배당되어 167,971,753원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 인수 시나리오 — 확약 전 계산액과 실질 인수는 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 14,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 47,650,560원 | 0원 |
14,363,200원·47,650,560원은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 기계적으로 인수하는 경우의 회차별 계산값입니다. 이 사건에서는 2026.09.01 확약으로 서정민에 관한 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송도중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·냉동창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건 내 26층 2604호이며 사용승인일은 2003.08.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 35M 폭 도로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 정비구역·상대보호구역 및 대로1류·소로2류와 관련되어 있습니다.
- 공시지가. 1,716,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 거래. 대림비치 440세대, 동일면적 59.89㎡ 실거래 자료가 확인되며 전체 12건 평균은 202,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 효력과 적용 대상을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 202,000,000원보다 최근 12개월 평균 192,250,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.1%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세와 동일하게 보지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용 3,754,000원과 서정민 보증금 180,000,000원 등을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 해소, 가격은 아직 높다”
이 물건은 겉으로 보면 180,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 서정민은 2021.08.30 전입·점유·확정일자를 갖추고, 말소기준인 2025.06.20 압류보다 앞섭니다. 그러나 2026.09.01 확약으로 대항력과 배당 후 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의했기 때문에 현재 자료 기준 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 실질취득액 211,000,000원은 최근 12개월 평균 192,250,000원의 109.8%이고, 최신 2026.06 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -7.1%인 만큼 신건을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 현 회차 가격 메리트는 제한적이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
