부산지방법원 2026타경100240. 부산 사하구 다대동 다대롯데캐슬블루 근린생활시설동 2층 210호입니다. 공부상 집합건물이며, 감정평가서에는 제2종근린생활시설(뮤직아이 피아노스튜디오)로 기재되어 있습니다. 소유자 최수현이 2017년 1월 26일 거래가액 266,044,612원으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 중소기업은행의 추가 근저당 200,000,000원과 신용보증기금·부산신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 중소기업은행이 청구액 389,348,248원으로 임의경매를 신청했습니다. 권리 구조 자체는 선순위 근저당을 중심으로 정리되지만, 확인되지 않은 점유자와 후순위 근저당 일부 대위변제, 세무서 압류에 따른 실제 배당관계는 따로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 근린생활시설동 2층 210호 도로명주소: 부산광역시 사하구 다송로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 물건분류 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설(뮤직아이 피아노스튜디오) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 근린생활시설동 2층 건물 내 2층 210호 |
| 소유자 | 최수현 (2017.01.26. 거래가액 266,044,612원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 452,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 389,348,248원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.23 · 부산지방법원 서부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 중소기업은행
말소기준권리는 2017년 1월 26일 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이를 포함한 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
을구 2번 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원입니다. 이 가운데 9,166,397원은 신용보증기금이 확정채권 일부를 대위변제하면서 근저당권 일부를 이전받은 것으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 임차인이나 새로운 보증금이 아니며, 기존 을구 2번 근저당권에 연결된 권리입니다. 배당채권 합계에 중복 가산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차인은 대항력 없음, 별도 점유자는 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 고미영 근린생활시설동 2층 210호 · 주거 사용 기재 |
2019.12.13 | 20,000,000원 월 800,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 점포 별도 점유 기재 · 주거 사용 표시 |
미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
고미영의 전입일은 2019.12.13.으로 말소기준권리 설정일인 2017.01.26.보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 배당요구는 2026.06.01. 접수되었습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 구체적 성립·순위를 확정할 수 없습니다.
다만 점포로 별도 기재된 점유자는 전입일과 보증금, 차임, 확정일자 등 권리판정에 필요한 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 확정하거나 없다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자의 동일인 여부와 점유 원인도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 근린상가 가격으로 오인하지 말 것
다대롯데캐슬블루 단지에서 확인되는 최근 실거래 표본은 전용 84.96~84.99㎡ 아파트 거래입니다. 반면 경매 대상은 근린생활시설동 2층 210호로, 감정평가상 제2종근린생활시설입니다. 같은 단지라는 이유만으로 아파트 거래가격을 해당 근린상가의 직접 시세로 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 21 | 352,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 24 | 405,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 32 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 25 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 26 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 22 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 409,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 아파트 표본 | 12건 | 398,500,000원 |
아파트 거래 표본의 최근 12개월 평균은 398,500,000원, 최신 기재 거래가는 352,000,000원입니다. 경매 최저가 452,000,000원은 이 아파트 표본 평균의 113.4%에 해당합니다.
그러나 이는 어디까지나 서로 다른 용도의 가격을 나란히 표시한 참고 수치입니다. 아파트 평균보다 높다는 사실만으로 해당 근린상가가 고평가됐다고 확정할 수 없으며, 반대로 근린상가의 입지나 임대수익을 이유로 감정가가 적정하다고 단정할 수도 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 다만 아파트와 근린생활시설의 수요·거래 특성이 다르므로, 단지 전체의 유찰 통계만으로 이 호실의 낙찰 가능성이나 적정가격을 예단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,920,000원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 근저당 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 · 신용보증기금 가압류 | 47,500,000원 | 5,080,000원 |
| 4. 갑구 9번 · 부산신용보증재단 가압류 | 31,100,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 · 신용보증기금 가압류 | 8,721,000원 | 0원 |
| 채권 합계 | 527,321,000원 | 445,080,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 82,241,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등을 사용한 가정상 배당입니다. 을구 2번 근저당에 연결된 신용보증기금 대위변제액 9,166,397원은 별도 채권으로 중복 가산하지 않았습니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액, 일부 이전된 근저당권의 귀속, 조세채권 및 임차인 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 452,000,000원을 가정하면 집행비용 6,920,000원을 제외한 채권자 배당액은 445,080,000원입니다. 중소기업은행의 근저당권 두 건에 채권최고액 기준 합계 440,000,000원이 배분되고, 나머지 5,080,000원이 신용보증기금 가압류에 배분되는 시뮬레이션입니다.
채권액 대비 예상 미배당액은 82,241,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 별도 점유자의 대항력·보증금 관계는 이 배당표와 구분하여 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 점유위험은 별도
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 452,000,000원 | 445,080,000원 | 82,241,000원 | 0원(잠정) |
| 1회 유찰 (80%) | 361,600,000원 | 355,737,600원 | 171,583,400원 | 0원(잠정) |
| 2회 유찰 (64%) | 289,280,000원 | 284,430,080원 | 242,890,920원 | 0원(잠정) |
유찰로 매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 후순위 담보권·가압류 자체는 매각으로 소멸할 예정이므로 그 미배당액을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 별도 점유자의 보증금과 대항력 여부가 미확정인 상태에서는 어느 회차에서도 인수 위험이 완전히 제거됐다고 단정할 수 없습니다. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면, 매수인의 총 취득 부담은 낙찰가뿐 아니라 인수액까지 합산해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 다송중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 낫개역이 소재합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로, 감정평가서상 상호는 뮤직아이 피아노스튜디오입니다. 다만 임대차 조사에는 주거 사용 및 별도 점유 기재가 있어 실제 사용 현황을 대조해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 외벽은 치장석 및 타일 붙임, 내부는 인테리어와 타일 마감입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 정비구역·택지개발지구 및 교육환경보호 관련 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
- 접근성. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 해당 근린상가의 직접 거래사례와 임대수익 검증이 필요합니다. 단지의 아파트 거래량만으로 근린생활시설의 매도 가능성이나 회수기간을 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 별도 기재된 점포 점유자의 실체, 고미영과의 동일인 여부, 점유 시작일·계약서·보증금·확정일자 등을 확인하세요.
- 실제 사용 상태. 감정평가상 제2종근린생활시설과 임대차 조사상 주거 사용 기재가 다릅니다. 실제 용도와 적법한 사용 여부를 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 재검토. 고미영은 기재된 전입일 기준 대항력이 없지만, 미상 점유자의 권리는 별개입니다. 매각물건명세서와 보완 자료를 최종 대조하세요.
- 근저당 일부 이전. 을구 2번 근저당의 신용보증기금 대위변제액 9,166,397원에 관한 실제 채권액과 배당관계를 확인하세요.
- 조세채권. 서부산세무서장의 압류 및 우선배당 가능 세액을 확인하세요. 예상배당표는 실제 확정배당표가 아닙니다.
- 상가 시세 검증. 아파트 평균 398,500,000원이 아닌 동일·유사 근린생활시설의 매매사례, 임대료, 공실위험 등을 기준으로 가격을 판단하세요.
- 점유 이전·명도. 임차인 및 별도 점유자의 실제 사용 범위와 인도 가능성을 확인하고, 명도 비용·기간을 입찰 판단에 반영하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 시설·인테리어 상태 등을 사전에 확인하세요.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유위험은 다르다”
이 물건은 2017년 중소기업은행 근저당이 말소기준이라는 점에서 등기상 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 확인된 임차인 고미영도 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다.
그러나 별도로 기재된 점유자의 전입일·보증금·권리관계가 미상이므로, 매수인 인수액 0원은 최종 확인된 결론이 아닙니다. 또한 경매 대상은 제2종근린생활시설인데 제시된 실거래 표본은 아파트이므로, 최저가 452,000,000원의 가격 메리트를 해당 아파트 거래 평균으로 판단할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 점유관계와 상가 시세는 검증이 필요합니다. 미상 점유자의 권리 확인, 해당 호실의 실제 이용상태 점검, 비교 가능한 근린상가 가격 및 임대수익 검증을 마친 후 입찰가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
