부산지방법원 2026타경100287. 서대신동3가 화인아파트 15층 1504호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2015.11.27 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 2026.03.23 임의경매개시결정과 2026.06.12 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 윤성수의 전입일은 2022.09.19로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분석되어 있고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이번 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 203,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 186,750,000원, 최신 거래는 185,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.7%이고, 최근 거래 추세도 -0.1%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보면서 ‘경매라 싸다’고 판단할 수 있는 구간은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100287 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 35-1 화인아파트 15층 1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 78.61㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 15층 |
| 소유자 | 윤종관 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,100,432원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.27 교보생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수 0원
과거 1998년 이후 설정됐던 근저당권과 2005년 이후의 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 내역이 포함되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2015.11.27 교보생명보험주식회사 근저당권이며, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤성수 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 윤성수의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 예상 배당상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
화인아파트의 비교 면적은 78.61㎡이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 186,875,000원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 186,750,000원, 최신 거래 185,500,000원, 그리고 최근 추세 -0.1%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 78.61㎡ | 12 | 185,500,000원 |
| 2023.05 | 78.61㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2022.06 | 78.61㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 78.61㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | 78.61㎡ | 4건 | 186,875,000원 |
현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%이며, 전체 실거래 평균과 비교한 지표도 108.6%입니다. 최신 거래 185,500,000원보다도 높은 가격대입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -0.1%로 나타나므로, 현재 회차 가격에 별도의 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,358,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 79,358,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대신중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1504호이며, 급배수·난방·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 공급설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 40미터, 동측으로 노폭 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 화인아파트는 75세대, 준공일 1992.01.31이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 실거래 범위는 184,000,000원부터 190,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 직접 비교. 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 윤성수의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.06.12 국 압류가 있고 예상 배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 재검토. 현재 203,000,000원, 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 실제 회차의 최저가와 당시 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하고, 미납 관리비와 실제 점유 상태도 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명으로 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 실질취득액 203,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 186,750,000원의 108.7%이고 최신 거래 185,500,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -0.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 단순하지만 현재 회차 가격 메리트는 부족한 신건으로 보는 편이 데이터와 일치합니다. 향후 유찰로 최저가가 달라진다면 그때의 실거래와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
