부산지방법원 2026타경100299. 부산광역시 사상구 괘법동 세진아파트 8층 801호입니다. 2002년 사용승인된 14세대 규모의 공동주택이며, 도시철도 사상역 북동측 인근에 자리합니다. 현재 소유자는 장동욱으로, 2011년 거래가 148,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 설정된 근저당권과 여러 압류·가압류가 이어졌고, 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기에는 이미 말소된 담보권과 압류도 상당수 포함돼 있습니다. 현재 분석에서 중요한 부분은 2020년 설정된 근저당권과 2023년 압류의 관계입니다. 근저당권의 채권최고액은 168,000,000원이며, 2025년 한국자산관리공사로 이전된 등기가 존재합니다. 이를 확인하지 않은 채 2023년 압류만을 기준으로 모든 권리의 소멸 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 273-4 세진아파트 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 59 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 8층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 장동욱 · 2011.12.30. 소유권이전 등기 · 거래가 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 95,963,833원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 등기부 발급일 | 2026.09.23. |
| 건물 사용승인 | 2002.04.15. |
| 단지 규모 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당의 상태가 핵심
2023년 국세 압류 이후 접수된 중소기업은행, 성광금속, 신용보증기금, 김상준, 신한은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 세금·채권의 배당순위는 구분해서 검토해야 합니다. 압류의 말소가 모든 조세채권의 소멸이나 우선배당 문제의 해소를 의미하지는 않습니다.
② 가격 비교 — 신건 2.02억의 적정성은 미확인
세진아파트는 14세대 규모의 소규모 단지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 202,000,000원으로, 할인 없이 최초 매각이 진행되는 신건입니다. 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장에서 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 202,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 202,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 161,600,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 129,280,000원 | 감정가 64% |
단순히 감정가 대비 가격이 내려간다고 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 실제 가격 메리트는 동일하거나 유사한 면적의 최근 거래, 개별 호수의 상태, 점유관계 및 추가 비용을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 채권자에게 지급되는 금액은 198,372,000원, 계산상 미배당액은 198,739,293원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 가압류 · 중소기업은행 | 11,953,994원 | 11,953,994원 |
| 2. 가압류 · 성광금속 | 27,212,190원 | 27,212,190원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 159,205,816원 |
| 4. 가압류 · 김상준 | 52,525,103원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한은행 | 20,420,006원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제공된 예상배당 계산값입니다. 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 조세채권의 실제 배당순위가 확정 반영된 법원 배당표는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 예상 미배당 및 인수액
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 198,739,293원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 238,573,693원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 270,441,213원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 현재 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 다만 채권 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제이며, 선행 근저당의 처리 및 실제 임대차관계를 확인해야 최종적인 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 도시철도 2호선 사상역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역이 위치해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 8층 801호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 공동주택 부지입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 비행안전제6구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 중로1류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 공부상 사항. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소규모 단지로, 동일 면적의 실거래를 통한 가격 검증이 중요합니다. 시장에서의 실제 매도 가능 가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당과 한국자산관리공사의 이전등기를 대조해 실제 존속 여부 및 최선순위 권리를 확인하세요.
- 배당순위 검토. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액 95,963,833원과 예상배당 0원의 관계, 국세 압류 및 조세채권의 실제 우선순위를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 현장을 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 202,000,000원이 실거래 시세 대비 적정한지 유사 면적의 최근 거래와 매물을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 161,600,000원, 2회 유찰 가정가 129,280,000원을 검토하되, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 절차 및 명도비용을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 권리 확인은 끝나지 않았다”
부산 세진아파트 801호는 신건 최저매각가가 202,000,000원인 아파트입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상배당상 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 2020년 근저당과 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 2023년 국세 압류의 선후관계를 먼저 정리해야 합니다. 특히 근저당 채권이 반영되지 않은 예상배당표만으로 권리관계가 모두 해소됐다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
가격 측면에서도 동일 면적의 최근 실거래 비교가 어려워, 감정가 2.02억에 대한 시장가격 검증이 필요합니다. 결국 이 물건의 관건은 선행 근저당의 정확한 권리관계, 실제 점유자, 최근 비교 시세를 확인하는 것입니다. 이 세 가지가 해소된 뒤에야 입찰가격과 취득비용을 보다 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다.
