서울남부지방법원 2025타경11974. 영등포동2가 성운힐스 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 264,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 168,960,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 소유자 윤진택은 2021년 9월 29일 매매를 원인으로 거래가액 247,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 10월 25일 접수됐습니다.

권리의 핵심은 가격보다 먼저 윤다영의 주택임차권입니다. 주민등록일은 2021년 10월 22일, 점유개시일은 2021년 10월 25일이며, 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025년 9월 8일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘고 그 잔액이 매수인 인수위험으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별한 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행되는 한 낙찰가 외 임차보증금 인수액은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 바꾼다

등기부의 2021년 북서울농업협동조합 근저당권과 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 경매 전 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 9월 8일 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 임차권은 통상 매수인에게 대항할 수 있으나 이번 매각에서는 위 확약이 적용됩니다.

등기부에는 2021년 11월 15일 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각조건 및 관할기관에 원본 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 윤다영 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권승계인이므로 보증금 230,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다. 확정일자는 등기부상 2021.09.30로 기재돼 있고 배당요구도 확인되지만, 배당표는 주택도시보증공사의 신청채권으로 반영돼 있으므로 우선변제 여부는 원본 배당요구서와 채권계산서를 대조해 최종 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 264,000,000원, 현재 최저가는 168,960,000원으로 감정가 대비 64%입니다. 형식상 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

확약이 유효하게 이행되면 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 168,960,000원입니다. 반대로 확약 효력이 없다면 현재 회차 미배당액 64,205,440원이 보증금 잔액 위험으로 남아 총부담이 230,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 이 차이는 입찰가보다 먼저 확인할 핵심 조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 후 주택도시보증공사 채권의 미배당액은 64,205,440원입니다. 확약이 없으면 이 잔액이 대항력 임차보증금 인수위험으로 이어질 수 있지만, 명세서상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

* 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우. 조건이 없다면 각 회차의 미배당 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포동2가에 위치하며 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 8층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
• 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기와 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 평지·세로장방형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 191㎡, 공시지가는 5,524,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기서 원본. 윤다영과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기서가 실제 제출됐는지, 매수인을 상대로 한 미배당 잔액 전부를 포함하는지 확인하세요.
• 임차권 말소. 소유권이전과 동시에 또는 그 직후 임차권등기가 말소될 수 있도록 제출서류와 절차를 확인하세요.
• 승계 중복 금지. 윤다영은 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금 230,000,000원을 두 채권으로 중복 계산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2021.11.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소·승계 여부를 집행법원 및 관할기관에 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 64%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가와 임대가를 조사하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 인도 시기, 열쇠 인계 및 명도협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 포기·말소 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 위험한 임차권이 아니라, 확약 이행 여부가 승부처

표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 168,960,000원보다 커서 매수인 인수위험이 매우 큰 물건입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 165,794,560원이 주택도시보증공사에 배당되고 64,205,440원이 미배당으로 남습니다.

하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있습니다. 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 낙찰 기준 실질취득은 168,960,000원입니다.

다만 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 첫째 확약과 말소의 실행 가능성, 둘째 민간임대주택등기의 처리, 셋째 실제 오피스텔 시세. 권리는 조건부 합격이지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류해야 합니다.