서울남부지방법원 2025타경11990. 서울 강서구 화곡동 서림그랑빌 4층 401호, 전용면적 기준 27.96㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 237,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 151,680,000원입니다. 소유자 김윤상은 2020년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 2020년 8월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 임차인 김범수는 2021년 6월 30일 전입해 2022년 4월 12일 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금 200,000,000원을 배당받지 못하면 원칙적으로 그 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차에서 계산된 부족분은 51,243,520원으로, 확약이 없다면 낙찰가와 인수를 합한 금액은 202,923,520원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 실제로 이행되면 이 임차인과 관련된 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약 조건이 있다

말소기준권리는 2022년 4월 12일 조택환의 가압류 30,000,000원입니다. 2019년 국민은행 근저당권 2건은 2019년 11월 22일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강서구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 김범수의 전입일은 2021년 6월 30일로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약일은 2021년 5월 22일, 확정일자는 2021년 5월 24일, 점유개시일은 2021년 6월 29일이며, 보증금은 200,000,000원입니다. 2023년 8월 4일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세도 뚜렷하다

서림그랑빌의 확인 거래 6건은 190,000,000원에서 260,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 239,166,666원이지만 2021년과 2023년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 기준 평균 190,000,000원, 그리고 -23.7%의 하락 추세를 우선해야 합니다.

포기·말소 조건을 전제로 한 실질취득 151,680,000원은 최신 거래 및 최근 기준 평균 190,000,000원의 79.8%입니다. 금액 차이는 38,320,000원입니다. 다만 최근 기준 거래가 1건이고 최신 확인 거래월도 2024년 10월이므로, 190,000,000원을 확정 시세로 단정하기보다는 하락 추세와 개별 호수의 상태를 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)

임차인 김범수는 보증금 200,000,000원 중 148,756,480원을 배당받고 51,243,520원이 남는 계산입니다. 다만 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이므로 김범수 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복합산하지 않습니다. 포기·말소 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 311㎡ 대지이며 공시지가는 ㎡당 3,494,000원입니다. 완경사 가로장방형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 확인 거래는 6건입니다. 최신 거래가 2024년 10월이며 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 김범수와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 인수액 두 가지 시나리오. 조건 이행 시 인수 0원*, 조건 미이행 시 룰상 51,243,520원을 기준으로 자금계획을 나눠야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 김범수 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 200,000,000원을 두 번 더하지 않아야 합니다.
• 시세 하락 반영. 전체 거래 평균 239,166,666원보다 최신 거래 190,000,000원과 -23.7% 추세를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
• 거래 표본 확인. 최근 기준 거래는 1건이고 최신 확인 거래월은 2024년 10월입니다. 주변 유사 다세대의 현재 매물과 실거래를 추가 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유와 열쇠 인도 상태, 임차권등기 말소 시점 및 명도 협조 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세채권의 실제 배당 순위·금액은 관리주체, 집행기록과 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 ‘조건부 해소’, 가격은 하락장을 반영해야 한다

이 물건은 겉으로만 보면 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 최저가 151,680,000원보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 원칙상 실질취득은 202,923,520원이고, 이는 최근 기준 거래 190,000,000원보다 높습니다.

그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 실제로 이행되면 51,243,520원의 미배당 잔액이 매수인에게 청구되지 않아 실질취득은 최저가와 같은 151,680,000원으로 내려갑니다. 이 경우 최근 기준 거래의 79.8%로 가격 차이가 생깁니다.

다만 거래 추세는 -23.7%이고, 18세대 소규모 다세대이며 최신 확인 거래도 2024년 10월입니다. 따라서 과거 전체 평균을 근거로 큰 폭의 시세차익을 기대하기보다는, 확약 이행을 확인한 뒤 하락한 최근 가격대와 낮은 환금성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다. 확약 확인은 필수, 가격 메리트는 조건부, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.