서울남부지방법원 2025타경11994. 강서구 화곡동 공원하이빌 3층 301호, 전용 39.21㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이호영 씨는 2021년 4월 23일 임대차계약을 체결하고, 4월 26일 확정일자를 받은 뒤 6월 15일 점유를 시작하고 6월 16일 전입했습니다. 현재 말소기준인 서울특별시 압류는 2025년 3월 31일이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.

최저가 131,840,000원에서 집행비용 2,645,760원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 129,194,240원입니다. 보증금 192,000,000원 중 62,805,760원이 남으므로, 통상 구조라면 최저가와 미배당 인수액을 합친 부담은 194,645,760원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이호영 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 보고, 시세 비교도 최저가만이 아니라 확약 조건을 반영한 실질취득 131,840,000원을 기준으로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 조건부로 인수 해소

② 임차인 분석

이호영 씨는 임대차계약일 2021.04.23, 확정일자 2021.04.26, 점유개시일 2021.06.15, 전입일 2021.06.16로 확인됩니다. 2023.07.24 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조지만, 매각 조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원*입니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)

임차인 미배당액은 62,805,760원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

포기 조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머뭅니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 연결되는 이유는 유찰 자체가 아니라 해당 임차인에 대한 포기·말소 조건입니다.

④ 시세 비교 — 낮지만, 표본과 하락 추세를 함께 봐야 한다

공원하이빌 동일 면적 39.21㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 2021년 6월 3층이 192,000,000원, 2023년 3월 2층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래는 이전 거래보다 6.2% 하락했습니다.

가격 판단은 과거 192,000,000원이 섞인 전체 평균 186,000,000원보다, 최신 거래와 같은 180,000,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 보수적입니다. 포기·말소 조건을 반영한 실질취득 131,840,000원은 이 기준의 73.2%입니다. 수치상 차이는 분명하지만, 최신 확인 거래가 2023.03이고 표본이 1건에 불과하므로 현재 상태·수리비·명도비용을 확인하지 않은 채 할인폭 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2012.09.03입니다.
• 입지. 화곡초등학교 남동측 인근의 주거지역으로, 주변에 공동주택·단독주택·학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 화곡역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 4미터 도로에 각각 접한 소로각지입니다.
• 토지. 면적 182.0㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원* 판단의 전부입니다. 매각물건명세서의 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 이호영 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금 192,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 조건 미반영 시 총부담. 현재 회차 룰상 인수액 62,805,760원을 더하면 총부담은 194,645,760원입니다. 확약 조건을 확인하지 않고 최저가만 보는 접근은 금물입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 및 내부 확인 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 표본 희소성 반영. 동일 면적 실거래가 2건뿐이고 최신 확인 거래는 2023.03입니다. 실질취득 73.2%라는 수치에 충분한 유동성 할인과 수리비를 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 이전 거래보다 6.2% 낮습니다. 전체 평균 186,000,000원만 근거로 가격 가점을 크게 주기보다 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 체납·세금 확인. 관리비 체납, 당해세와 배당표 변동 가능성을 관리주체·법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “조건부 인수 해소”가 핵심

이 물건을 최저가 131,840,000원만 보고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 보증금 192,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙상 현재 회차 미배당액 62,805,760원을 떠안는 구조이고, 그 경우 총부담은 194,645,760원으로 최신 확인 거래 180,000,000원보다 높아집니다.

이번 사건에서 실질취득이 131,840,000원으로 내려오는 이유는 유찰이 아니라, 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각 조건 때문입니다. 이 조건이 확인된다면 인수는 0원*, 실질취득은 최신 거래의 73.2%로 가격 여지가 있습니다. 다만 8세대 다세대, 실거래 2건, 가격 추세 -6.2%, 평균 유찰 2.0회와 매각률 0.0%라는 저환금성 지표 때문에 등급을 높게 주기는 어렵습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 매력, 환금성은 경계. 이 사건의 결론입니다.