창원지방법원 2025타경12497. 김해시 삼정동 명성쉴터 나동 3층 201호의 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,490,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인되는 동일 면적 실거래는 2024.10의 95,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 52.1%입니다.
등기상 말소기준권리는 2015.10.30 주식회사하나은행 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 2025.06.02 설정된 주식회사우영스틸 근저당권 90,000,000원과 2025.12.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 임차관계의 미확정 부분입니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12497 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 196-18 명성쉴터 나동 3층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 | 전용 69.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 3층 201호 · 계단식 · 남동향 · 사용승인일 2002.11.13 |
| 소유자 | 한정옥 · 2015.10.30 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 89,283,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자 한정옥은 2015.10.30 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행 근저당권 48,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.02 주식회사우영스틸의 근저당권 90,000,000원이 설정됐고, 2025.12.04 주식회사 우영스틸의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 김교선은 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김교선 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조은미 | 201호 전체 | 2016.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 |
조은미의 전입신고일은 2016.01.06으로 말소기준권리인 2015.10.30 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 조은미는 대항력이 없습니다. 반면 김교선은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금도 미상이므로 배당 후 미회수 보증금이 발생하는 구조인지 역시 현재 자료만으로는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 1건
명성쉴터(나동)의 전용 69.36㎡ 실거래로 확인되는 자료는 2024.10, 5층, 95,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 95,000,000원이며, 현재 최저매각가 49,490,000원은 이 금액의 52.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 69.36㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.36㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 49,490,000원까지 내려와 가격 차이가 큽니다. 다만 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐이고, 총 세대수도 8세대입니다. 따라서 95,000,000원을 넓은 시장의 확정 시세로 보기보다는 확인 가능한 실거래 기준점으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사우영스틸 | 90,000,000원 | 199,180원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 138,000,000원 중 48,199,180원이 배당되고, 89,800,820원이 미배당으로 남습니다. 우영스틸의 예상배당은 199,180원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수 0원은 배당 시나리오상의 계산값입니다. 김교선의 임차관계가 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 우영스틸 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 89,800,820원 | 199,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 104,380,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 114,586,402원 | 0원 |
현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 사건도 이미 2회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 34,643,000원, 24,250,100원으로 낮아지지만, 그만큼 후순위 채권의 미배당 규모도 커집니다. 다만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해고등학교 북서측 인근. 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 형성돼 있고 주거환경은 대체로 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통사정 등 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 201호, 계단식·남동향이며 급배수·위생·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용중이며 북측 및 북동측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼정지구)·주거환경개선지구이며 공시지가는 945,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래표본. 총 8세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김교선 전입신고 확인. 전입신고일이 미상이라 말소기준 2015.10.30보다 앞서는지 뒤지는지 확인해야 합니다.
- 김교선 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력이 인정되는 경우 매수인 부담 가능 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 실제 점유관계 확인. 김교선은 점유 부분이 미상이고, 조은미는 201호 전체로 조사돼 있어 실제 점유 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 조은미. 2016.01.06 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 및 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 김교선은 우영스틸 근저당의 채무자와 동일한 이름이므로 임대차의 실질과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 95,000,000원은 거래 1건에 기초하므로 단일 거래가격만으로 환금가치를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’의 차이를 확인하고 대지권 관련 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 권리는 아직 완전히 닫히지 않았다”
현재 최저매각가 49,490,000원은 감정가 101,000,000원의 49%, 확인되는 최근 실거래 95,000,000원의 52.1%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 할인폭은 분명 큽니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 김교선의 전입신고일과 보증금입니다. 조은미는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김교선은 현재 자료만으로 대항력 가능·미상입니다.
따라서 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 보고 “49,490,000원에 취득한다”고 판단해서는 안 됩니다. 임차관계가 해소되면 최근 실거래 대비 낮은 가격이 장점이 될 수 있지만, 그 전에는 시세 할인보다 임차관계 확인이 우선입니다.
