서울남부지방법원 2025타경11998. 강서구 화곡동 우장산자하클래식 5층 501호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김승철은 2020.12.11. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2023.01.25. 등기된 부한준의 주택임차권 245,000,000원입니다.
부한준은 2020.12.11. 전입·점유를 시작했고 2020.11.27. 확정일자를 갖췄습니다. 이는 말소기준인 2023.11.08. 파주세무서 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당액은 159,484,160원, 보증금 부족분은 85,515,840원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 317 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하2층·지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 김승철 (2020.12.11. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 162,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
말소기준권리는 2023.11.08. 파주세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 2025.09.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 부한준의 주택임차권은 2023.01.25. 등기돼 말소기준보다 빠르므로 일반 원칙상 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재돼 있어 결론이 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 부한준의 임차권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 더해 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 부한준·이건영 2명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 부한준 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2020.12.11. 2020.11.27. | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 인수 실질 0원* |
| 이건영 | 미상 | 2025.07.18. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 점유관계 확인 필요 |
이건영의 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2025.07.18.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 임차인처럼 매수인에게 보증금 반환책임이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유부분·보증금·계약관계가 미상인 만큼 현장 점유와 명도 상대는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,075,840원 |
| 1. 임차인 부한준 보증금 | 245,000,000원 | 159,484,160원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부한준 보증금의 룰상 미배당액은 85,515,840원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 금액을 추가 부담해 총투입액이 248,075,840원이 되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우 해당 인수가 실질 0원이 됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 162,560,000원 | 85,515,840원 | 0원* | 162,560,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 130,048,000원 | 117,572,672원 | 0원* | 130,048,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 104,038,400원 | 143,218,138원 | 0원* | 104,038,400원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 부한준 보증금의 미배당액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각조건대로 잔액청구가 포기되고 임차권등기가 말소되면, 이 사건에서는 유찰에 따라 늘어난 미배당액도 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상19층 건물의 5층 501호입니다.
- 주위환경. 강서구청 인근으로 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남동측이 화곡로와 접하며, 토지는 장방형의 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 11,060,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 위생·급배수시설과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출·임대수익 판단기준이 다르므로, 실거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 말소 실행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차·시점을 법원과 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 이건영 점유 확인. 점유부분·보증금·계약상대방·실제 거주 여부가 미상이므로 현황조사 보완과 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.11. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가, 현재 매물가와 임대료를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 명도비용 반영. 보증금 인수가 없더라도 점유자가 존재하면 인도명령·이사협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 체납 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 승계 및 포기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 162,560,000원을 크게 웃도는 고위험 물건입니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 85,515,840원을 매수인이 인수해 총투입액이 248,075,840원으로 올라갑니다. 그러나 이 사건은 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
따라서 조건이 정확히 이행되면 부한준 임차권의 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 162,560,000원입니다. 다만 이건영의 점유관계와 민간임대주택등기, 확약 실행절차는 별도 확인이 필요합니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약 원문과 말소 실행, 가격의 핵심은 오피스텔 시세 확인입니다.
* “인수 실질 0원”은 매각물건명세서 기재대로 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 부한준 명의의 임차권등기를 말소하는 조건이 충족되는 경우에 한합니다. 현재 최저가 기준 일반 배당계산상 미배당액은 85,515,840원입니다.
