부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경12506 · 창원지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.8787㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

255,800,000원 2억 5,580만 감정가 320,000,000원

감정가의 79% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 224,000,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

창원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,240만원

최저가의 10% · 22,400,000원

실거래 대비

▼ 13.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.94억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격 진입점은 확보됐지만 하락 추세와 권리별 미배당 구조 확인이 필요한 아파트입니다.

가격 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 307,937,500원의 72.7% 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 22,400,000원
리스크 임차인 인수는 없으나 후순위 근저당 일부 미배당 발생

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮아졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 -10.3% 하락했고, 후순위 근저당권 일부는 배당 부족이 발생합니다. 임차인 인수 위험은 없지만 권리와 가격을 함께 봐야 하는 물건입니다.

감정가

320,000,000원

최저가 224,000,000원

최근 12개월 시세

307,937,500원

최근 8건 평균

최저가 ÷ 시세

72.7%

가격 진입 구간

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 2025타경12506. 창원 진해구 경화동 창원경화베스티움 101동 403호 아파트입니다. 전용면적은 84.8787㎡이며 현황은 방3, 주방/식당, 거실, 펜트리, 욕실2 구조입니다. 권리분석상 핵심은 임차인 인수 여부가 아니라 후순위 권리의 배당 부족 가능성과 현재 가격입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경12506 (임의경매)
소재지	경상남도 창원시 진해구 경화동 1316 창원경화베스티움 101동 4층403호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 현황 아파트 이용중
전용면적	84.8787㎡
소유자	이지연
감정가 / 최저가	320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰)
청구금액	149,693,409원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2021.03.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 구간

동일 단지 경화베스티움 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 307,937,500원, 최신 거래는 2026.05 300,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.05	84.88㎡	13	300,000,000원
2026.02	84.88㎡	6	307,500,000원
2026.01	84.88㎡	11	320,000,000원
2025.12	84.88㎡	6	291,000,000원
2025.12	84.88㎡	1	270,000,000원
평균	—	8건	307,937,500원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 72.7% 수준으로 가격 접근성은 확보됐습니다. 다만 최근 거래 추세는 -10.3%로 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지는 흐름입니다.

⚠️ 가격 판단 최저가만 보면 할인 폭이 있으나, 시장 자체가 하락 추세입니다. 최근 거래와 하락 흐름을 함께 반영해 입찰가를 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,936,000원
을구 3번 근저당권 · 신한은행	161,700,000원	161,700,000원
을구 4번 근저당권 · 신한은행	55,000,000원	55,000,000원
을구 5번 근저당권 · 신한은행	14,000,000원	3,364,000원
을구 6번 근저당권 · 박민지	90,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 시장 하락 추세를 반영해야 합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없으며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

⛔ 확인 포인트 후순위 근저당권 일부는 배당 부족이 발생합니다. 매수인이 직접 인수하는 금액은 아니지만 권리 분석 과정에서 배당 구조 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진해남중학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 주변 도로망을 통한 이동이 가능합니다.
시설. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖춘 아파트입니다.
환금성. 경화베스티움은 285세대, 2018년 준공 단지이며 최근 거래가 이어지고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 기준. 최근 12개월 평균 307,937,500원과 최신 거래 300,000,000원을 기준으로 판단하세요.
하락 추세. 최근 거래 추세 -10.3%를 반영해 보수적인 입찰가 설정이 필요합니다.
권리 확인. 임차인 인수는 없지만 배당 순위와 후순위 미배당 구조를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 시장 흐름을 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수 위험 없이 유찰로 가격 조정이 진행된 아파트입니다. 다만 하락 추세가 존재하고 후순위 권리 배당 부족이 발생하는 만큼, 단순 할인율만 보고 접근하기보다는 최근 거래 흐름과 권리 구조를 함께 검토하는 것이 중요합니다. 권리는 안정적, 가격은 검토 필요.

부동산임의경매

가격 메리트는 확보됐지만, 하락 추세와 미배당 권리를 봐야 한다 — 창원경화베스티움 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 구간

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아졌지만 시장 흐름을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	3억 2,000만원
2	2026-07-15	대기	2억 2,400만원