창원지방법원 2025타경12515. 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 819-1 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 창고시설로 이용 중이며, 등기상 현재 소유자는 김종철·김지영이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021.04.27 설정된 북창원농업협동조합 근저당 576,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 후순위로 설정된 김윤둘 근저당 200,000,000원과 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 현재 배당계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 권리관계만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 목록 3~5는 농지취득자격증명원이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는다는 조건이 붙어 있습니다. 또 목록 4·5는 현황상 휴경지이며 분묘 소재 가능성이 명시돼 있어, 입찰 전에 토지 현황과 분묘 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 819-1 · 경상남도 창원시 의창구 북면 무릉산길64번길 6-47 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 소유자 | 김종철 2분의 1 · 김지영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 694,413,000원 / 340,262,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 498,546,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 일괄매각 | 제시외 수목(감나무, 측백나무 등 약 110주) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 말소기준권리는 2021.04.27 북창원농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 김윤둘 근저당권은 후순위이고, 2025.12.10 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2016년 경남은행 근저당과 2019년 김윤둘 근저당은 2021.04.27 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 340,262,000원으로 감정가 694,413,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래처럼 직접 비교할 시장 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,563,668원 |
| 1. 근저당 · 북창원농업협동조합 | 576,000,000원 | 334,698,332원 |
| 2. 근저당 · 김윤둘 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 340,262,000원 가정 시 전체 담보채권 776,000,000원 가운데 334,698,332원이 배당되고, 미배당액은 441,301,668원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 ‘양촌마을’ 북서측 인근이며, 주변은 마을 주변 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 건물. 창고시설로 이용 중인 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 교통. 기호 1·3은 본건까지 차량 접근 가능, 기호 4·5는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 기호 1·3·4는 자연녹지지역, 기호 5는 생산관리지역으로 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 기호 3은 공부상 ‘과수원’이나 현황은 ‘진입도로’로 이용 중입니다.
- 농지 절차. 목록 3~5는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않습니다.
- 분묘 가능성. 목록 4·5는 공부상 각각 ‘전’, ‘과수원’이나 현황 휴경지로, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.
- 제시외 수목. 감나무·측백나무 등 약 110주가 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 3~5는 증명원이 필요하고 미제출 시 보증금 반환이 되지 않으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록 4·5는 분묘 소재 가능성이 명시되어 있으므로 실제 존재 여부와 위치를 직접 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 목록 3은 공부상 과수원이나 현황 진입도로로 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 건물과 토지의 실제 점유·사용자를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목 약 110주가 포함되는 일괄매각이므로 토지·건물·수목의 실제 위치와 범위를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장·행정 확인이 중요한 물건
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.04.27 북창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없는 데다 농지취득자격증명원, 공부와 현황의 차이, 휴경지의 분묘 가능성, 제시외 수목을 함께 확인해야 하기 때문입니다. 이 물건의 핵심은 등기 권리보다 입찰 자격과 현장 이용 가능성을 먼저 검증하는 것입니다.
