서울남부지방법원 2025타경12002. 영등포구 양평동2가 어반스테이 4층 401호로, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권미진이며, 기존 공유지분 20분의 14에 오하경의 지분 20분의 6을 2024년 5월 31일 매매, 거래가액 99,000,000원으로 이전받아 등기상 지분 전부를 보유한 구조입니다.

권리분석의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박송이는 2021년 2월 15일 전입하고 같은 날 점유를 개시했으며, 임차보증금은 336,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025년 9월 9일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 원칙상 인수액 336,000,000원과 별개로, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소

말소기준권리는 2025년 9월 9일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025년 2월 12일에 박송이의 주택임차권이 등기됐고, 전입·점유는 2021년 2월 15일이므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 별도 조건이 없다면 임차보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

실제 임차인은 박송이 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 기재된 신청채권자이므로, 임차보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 보증금은 336,000,000원 한 건으로만 판단합니다.

② 유찰 구조 — 확약 적용 시 실질취득은 낙찰가를 따른다

현재 회차는 감정가 334,000,000원의 64%인 213,760,000원입니다. 선순위 임차권만 보면 어느 회차에서도 총 부담이 보증금 336,000,000원 수준으로 고정되는 구조지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인의 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 동일해집니다.

다만 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세를 반영하지 않았으므로, 가격 판단은 유찰률과 현장 시세 확인을 분리해 진행해야 합니다. 감정가보다 낮다는 사실과 시장가보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,760,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,792,640원을 제외한 209,967,360원이 주택도시보증공사에 배당되고, 126,032,640원이 미배당으로 남습니다. 임차인의 보증금은 배당표상 0원이지만, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평역(지하철 5호선) 남서측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·소규모 아파트가 혼재합니다.
• 교통. 북측 광로와 서측 영등포로에 접하고, 인근에 양평역과 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 오피스텔 및 사무소 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·도로. 토지면적 296.7㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 북측 광로와 서측 도로에 접합니다. 공시지가는 7,413,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 대조. 임차인과 주택임차권승계인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 실질취득 계산. 조건 충족 시 현재 회차 실질취득은 213,760,000원입니다. 조건을 배제하면 대항력 보증금 336,000,000원이 핵심 부담이 됩니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박송이 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 양쪽 보증금을 합산하지 마세요.
• 가격 판단 분리. 감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 양평동2가 오피스텔의 실제 거래·임대가격을 별도로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
• 기계식주차 확인. 주차 가능 차량 규격과 운영 상태, 유지비용을 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.36억 인수형을 확약이 해소한다”

등기 순위만 보면 이 물건은 분명한 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 보증금 336,000,000원이 현재 최저가 213,760,000원보다 크기 때문에, 일반적인 사건이라면 유찰이 더 진행돼도 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 줄어들지 않습니다.

이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*이 되고 현재 회차 실질취득은 213,760,000원으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이며 확약 밖의 별도 임차위험은 확인되지 않습니다.

다만 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 확약 조건의 확정적 적용, 가격상 핵심은 별도의 현장 시세 확인입니다. 조건 이행이 명확히 확인될 때 비로소 복잡한 인수형 권리가 해소된 오피스텔로 평가할 수 있습니다.

* 원칙상 박송이의 대항력 임차보증금 336,000,000원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어, 해당 조건 충족 시 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.