창원지방법원 2025타경12551. 창원시 의창구 북면 무동리 ‘창원무동STX칸1차’ 108동 504호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김애수이고, 2021.08.23. 이전 경매에서 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 2025.12.12. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기만 보면 핵심은 조태현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.30., 확정일자는 2021.12.02., 전입·점유개시는 2021.12.22., 미반환 임차보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2025.12.12. 강제경매개시결정보다 먼저 전입한 임차인이므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.22. 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 조태현 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 104-1 창원무동에스티엑스칸1차아파트 108동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·드레스룸 · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김애수 (2021.08.23. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 조태현은 보증기관의 중복신고 임차인이 아니라, 등기부에 주택임차권이 설정된 실제 임차인으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조태현 | 108동 5층 504호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.22 | 2021.12.02 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 4,726,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 2026.07.22. 확약서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세 위에 있다
같은 단지 ‘창원무동STX칸1차’ 전용 84.99㎡의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 180,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 174,000,000원, 표본 최저는 164,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 10 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 20 | 179,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 20 | 179,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 180,583,333원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득은 모두 209,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 115.7%로, 최근 거래 범위의 최고값 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 현재 회차는 최근 실거래 기준 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 조태현 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 임차보증금 부족분 4,726,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.07.22. 확약을 반영한 이 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 209,000,000원 | 4,726,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 167,200,000원 | 45,940,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 133,760,000원 | 78,912,640원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 조태현 관련 확약이 있어 각 시나리오의 위 인수액은 룰상 계산값이고, 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무동초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황은 아파트이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·드레스룸 등의 구조로 이용 중입니다.
- 단지. 창원무동STX칸1차는 854세대이며 사용승인 관련 완료일은 2015.01.28.입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 단지 북서측 중로1류와 남측 중로3류에 접합니다. 공시지가는 691,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장확인 한계. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란해 관련 공부·외부관찰·인근 유사형을 종합해 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으므로 매각 후 말소 처리의 구체적 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 현재 가격과 실거래 분리 판단. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 180,583,333원의 115.7%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 회차별 구조 확인. 제공된 시뮬레이션상 3회 유찰 시 매각가 167,200,000원, 4회 유찰 시 133,760,000원이며 룰상 미배당 인수액은 각각 커집니다. 확약의 효력이 각 회차에서도 그대로 적용되는지 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유가 반드시 일치한다고 단정할 수 없으므로 매각기일 전 현황을 재확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에 영향을 주는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상
이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 부담이 큰 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 4,726,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 제공된 자료 기준 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득은 현재 최저가와 같은 209,000,000원이고, 최근 12개월 평균 180,583,333원의 115.7%입니다. 최신 거래도 174,000,000원, 최근 표본 최고도 195,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 리스크 완화와 별개로 최근 실거래보다 높은 가격이라는 점이 핵심입니다. 이 물건의 판단 포인트는 ‘인수 위험’보다 확약의 원본 효력 확인과 현재 응찰가의 시세 적정성입니다.
